居所貸款利息扣稅新趨勢：利率波動下如何善用20年免稅額慳到盡？

近期本港金融市場迎來新動向,隨著港元匯價持續走強,直接影響樓宇按揭的香港銀行同業拆息（HIBOR）出現顯著回落。根據香港銀行公會於2025年5月8日發布的數據,與H按計劃息息相關的一個月HIBOR大幅下跌,報約2.09厘,創下逾兩年半的新低紀錄。這一波利率變動,對於正在供樓的業主而言,無疑是個好消息,意味著短期內的供款壓力或將有所紓緩。然而,在利率波動的週期中,除了眼前的供款額,更應長遠規劃財務策略。這其中,如何巧妙運用居所貸款利息扣稅優惠,將按揭利息開支轉化為實質的稅務寬減,便成為每位精明業主必須掌握的理財智慧。本文將深入探討自住及收租物業的稅務規劃,助您了解如何在這變動的市況中,將居所貸款利息扣稅的效益發揮至極致。

什麼是「居所貸款利息扣稅」？

所謂「居所貸款利息扣稅」（Home Loan Interest Deduction）,是香港稅務局為協助市民置業安居而設立的一項重要稅務寬免措施。這項政策允許為購買自住物業而申請樓宇按揭的納稅人,將其支付的按揭利息作為個人入息稅的扣除項,從而降低應課稅入息,達到減輕稅務負擔的目的。這項德政自1998年推出以來,經過多次優化,旨在紓緩業主的財政壓力。

若您打算申請此項扣稅,在填寫個人入息課稅報稅表時,需在指定欄目（通常是第8項(3)）填報該課稅年度內已支付的利息總額。對於夫婦聯名持有的物業,若其中一方入息較低甚至無需繳稅,可以選擇將其扣除額提名給另一方使用,以達到整個家庭最大的慳稅效果。

善用扣稅額的黃金法則：時機與策略

要將每年十萬元的扣稅額用得其所,並非單純填寫報稅表般簡單,背後涉及對按揭年期、利率走勢及個人財務狀況的通盤考量。一個明智的決定,可能為您在20年的扣稅期內節省可觀的稅款。

▍供款年期越長,扣稅潛力越大？

這個說法背後的邏輯相當直接：按揭貸款的還款原則是「息隨本減」,即前期利息佔比較高,後期本金佔比較高。因此,選擇較長的還款年期（如30年）,意味著總利息支出會更高,尤其在供款初期,每年支付的利息金額也相對較多,自然更容易觸及甚至用盡十萬元的扣稅上限。

讓我們透過一個簡單的例子來說明。假設貸款額為450萬港元,利率為3.5厘：

從上表可見,選擇30年還款期的業主,在更長的年期內都能夠用盡每年的扣稅額度。因此,若您的貸款額較高,拉長還款期是發揮最大稅務效益的有效策略之一。當然,這也需平衡總利息支出較高的事實,您可以使用按揭計算機來評估最適合自己的方案。

▍加息vs減息週期,何時申請最著數？

許多業主會猶豫,應否將寶貴的扣稅年度留待未來加息週期才使用？這是一個常見的迷思。決策的關鍵在於比較「利率上升的速度」與「本金遞減的速度」,何者更快。

由於按揭是「息隨本減」,您的本金每個月都在減少,意味著下一期的利息基數會變小。即使未來利率上升,但因為計息的本金已減少,實際的利息支出未必會比供款初期的低息環境更高。因此,「越早供款,利息越高」的原則普遍適用。與其苦等一個不確定的加息週期,不如在供款初期利息支出最高的幾年,把握時機申請扣稅,鎖定最大的稅務優惠。

▍⚠️ 扣稅陷阱：加按、轉按與遠期樓花的利息計算

在處理居所貸款利息扣稅時,有幾個特殊情況需要特別留意,以免誤墮稅務陷阱：

• 加按套現（Cash-out Refinancing）： 若您在原有按揭基礎上加按,套取額外現金作其他用途,那麼超出「原有貸款餘額」部分所產生的利息,不能 用於稅務扣除。稅務局會按比例計算可扣除的利息。例如,原貸款尚欠300萬,您加按至400萬,那只有75% (300萬/400萬) 的新利息支出符合扣稅資格。
• 轉按（Remortgage）： 如果您只是為了追求更低的利率或更佳的現金回贈而轉按,而貸款總額並未增加,那麼轉按後的所有利息支出,即使因合約條款改變而有所增加,仍然可以 全額用作扣稅（以10萬為上限）。
• 遠期樓花： 購買樓花時,在物業未正式入伙前（即未符合「自住」定義）,您向發展商支付的任何利息（俗稱「建築期利息」）,均不能 用作扣稅。扣稅資格由您正式收樓並開始居住的那一刻起計。
• 靈活更改： 若您事後發現做錯決定（例如忘記申請或後悔申請）,無需擔心。稅務局允許納稅人在 6個課稅年度內 以書面形式申請更正,追回或補繳相關稅款。

我是否應該申請？扣稅效益自我評估

並非所有業主都需要,或應該立即使用居所貸款利息扣稅。決定的核心在於您的個人入息水平、家庭結構以及可用的免稅額,是否已經足以讓您無需繳稅。

▍收入水平是關鍵：計掂「神奇數字」

要判斷是否需要動用這項扣除,您可以先計算自己的「應課稅入息實額」。公式很簡單：

應課稅入息實額 = 年總入息 – 各項扣除 (如強積金供款) – 總免稅額

在不考慮任何稅務寬減（如財政預算案的一次性退稅）的情況下,若計算出的「應課稅入息實額」為$0或負數,您便無需繳交薪俸稅,自然也無需浪費寶貴的居所貸款利息扣稅年度。

情境模擬：

• 單身人士： 假設只有個人基本免稅額$132,000及強積金扣除$18,000。只要年薪不超過$150,000,便無需交稅。
• 已婚並供養父母： 一對夫婦若選擇合併報稅,已婚人士免稅額為$264,000。若他們還供養兩位年滿60歲的父母（免稅額$50,000 x 2 = $100,000）,再加上強積金扣除,家庭總收入在$382,000以下都可能無需動用利息扣稅。詳情可參考【合併報稅全攻略：夫婦入息高低不同應如何選擇？一文拆解慳稅策略與2025最新免稅額】。

▍貸款額大小如何影響決策？

即使您需要交稅,是否值得動用扣稅額,還要看您的利息支出有多少。如果您的貸款額不高,每年的利息支出遠低於10萬元的上限,那麼扣稅的「效益」便相對較低。您可能要評估,未來換樓後貸款額大增,屆時的扣稅效益會否更高。

舉例分析：
假設您的貸款額只有200萬元,按揭利率3.5%,首年利息支出約為$69,000。這意味著您只能用上$69,000的扣稅額,尚有$31,000的額度被「浪費」了。若您預計數年後會換購一間千萬豪宅,貸款額升至700萬,屆時的利息支出將遠超10萬元,便能百分百用盡扣稅額,發揮其最大價值。

收租業主必讀：物業稅 vs 個人入息課稅

對於持有物業放租的業主,稅務規劃的考量點則截然不同。您需要面對「物業稅」和「個人入息課稅」的抉擇。選擇正確的評稅方式,是節省稅款的關鍵一步。好消息是,只要您在報稅表上正確填報,稅務局會自動為您計算兩種方式下較低的稅款。但理解其中原理,有助您更主動地規劃財務。

▍💼 物業稅：簡單直接的15%固定稅率

物業稅的計算方式相對簡單,稅率劃一為15%。其評稅基礎並非您的總租金收入,而是經過一系列扣減後的「應評稅淨值」。

應繳物業稅 = (全年租金收入 – 無法追回的租金 – 差餉) × 80% × 15%

這裡的關鍵是「80%」。稅務局提供了一個法定的20%修葺及支出的標準免稅額,用以涵蓋維修、管理費等開支,業主無需提供實際開支證明。但請注意,在物業稅的計算中,您為該出租物業支付的 按揭貸款利息是不能扣除的。

▍📊 個人入息課稅：合併計算的累進稅制

如果您選擇個人入息課稅,情況就大為不同。稅務局會將您的租金收入（同樣先扣除差餉及20%的法定免稅額）與您的薪俸收入、業務利潤等所有入息合併,然後再扣減所有適用的項目,包括：

• 出租物業的按揭利息（沒有上限！）
• 個人免稅額（基本、已婚、子女、供養父母等）
• 其他扣除項目（如個人進修、慈善捐款、強積金等）

計算出的最終應課稅入息,將按2%至17%的累進稅率計算稅款。這為高額利息支出的業主提供了巨大的慳稅空間。

▍實例對決：我應該揀邊種？

理論可能有點複雜,讓我們用一個實際案例來比較兩者的差異。假設陳先生的情況如下：

• 全年租金收入: $360,000
• 差餉: $15,000 (由業主支付)
• 出租物業按揭利息: $120,000
• 個人年薪: $600,000
• 只有基本免稅額: $132,000

在這個案例中,由於陳先生的按揭利息支出較高,選擇個人入息課稅可以讓他節省超過一萬元的稅款。一般而言,如果您的其他收入不高,或者出租物業的按揭利息支出龐大,申請個人入息課稅通常會更有利。

更多關於居所貸款利息扣除的官方資訊,可參考香港稅務局網站。

FAQ：關於居所貸款利息扣稅的常見問題

總結

總而言之,「居所貸款利息扣稅」是一項極具價值的稅務優惠,但要將其效益最大化,需要業主根據自身的財務狀況、利率環境及未來的人生規劃作出策略性部署。對於自住業主而言,關鍵在於把握申請時機,並清楚了解不同財務操作（如加按、轉按）對扣稅資格的影響。而對於收租業主,則應深入理解物業稅與個人入息課稅的計算邏輯,選擇最有利的報稅方式。無論市況如何轉變,做足功課,精明規劃,才能在置業的漫長道路上,穩健地為自己創造最大的財務價值。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。