居屋貸款2025懶人包：綠表白表按揭成數、免壓力測試、銀行優惠全攻略

近年香港政府為了協助市民置業,持續調整房屋政策,其中最引人注目的莫過於對「居屋貸款」擔保期的放寬。這項政策調整,直接影響到準業主們能夠申請的居屋按揭成數與還款年期,讓不少人對現時的申請細則,例如綠表與白表的資格分野、各大銀行的利率方案,甚至是是否需要通過壓力測試等問題感到一頭霧水。

面對複雜的資訊,許多有意的上車人士都擔心會錯判形勢,錯失置業良機。別擔心！這篇全方位指南將為您深入剖析2025年最新的居屋貸款申請資訊,從資格審查到銀行選擇,提供一站式重點速覽,助您輕鬆規劃,順利實現您的置業夢想。

焦點速覽：最新居屋貸款政策有哪些重大改變？

政府近年對居屋按揭政策作出多項重要調整,旨在減輕市民的上車負擔。了解這些新政策,是申請貸款前的必修課。

◆政府擔保期的延長及其對還款年期的影響

過往,房委會為居屋單位提供的擔保期較短,導致樓齡較大的二手居屋,其剩餘擔保期不足,買家難以向銀行申請高成數或長年期的按揭。為解決此問題,政府已將資助出售單位的按揭擔保期大幅延長：

✓一手居屋：擔保期由首次轉讓日期起計,由原來的30年,延長至最長50年。
✓二手居屋（白居二）：擔保期同樣由首次轉讓日期起計,由原來的30年,延長至最長40年。

這項改變的最大好處是,銀行在計算還款年期時更有彈性。在新政策下,只要在擔保期內,銀行普遍願意批出長達30年的還款期（舊政策下普遍最長為25年）。這意味著每月供款額可以降低,大大減輕了買家的財務壓力。

◆對壓力測試要求的最新豁免調整

對於不少私人樓宇買家而言,「壓力測試」是一大難關。好消息是,由於居屋貸款有房委會作為擔保人,銀行承擔的風險較低,因此,無論是綠表還是白表申請者,在購買一手或二手居屋時,只要單位仍在政府擔保期內,均無需進行壓力測試。

申請人只需滿足基本的供款與入息比率（DSR）要求,即每月總供款額不超過家庭總收入的50%,便符合資格。想了解更多關於首次置業壓力測試的資訊,可以參考《2025香港買樓｜首次置業三大政策優勢》一文。

◆一手居屋與二手居屋（白居二）貸款政策差異

一手和二手居屋的貸款政策核心差異在於「擔保期」的計算起點。兩者雖然最長還款期同為30年,但由於二手居屋已有一定樓齡,其剩餘擔保期會較短,這可能會影響部分樓齡極高單位的按揭審批。因此,購買白居二單位的買家,在選擇心儀單位時,除了考慮地點和價格,亦要將樓齡及剩餘擔保期納入考量。

成為居屋業主第一步：綠表 vs. 白表資格大不同

申請居屋的第一關,就是釐清自己屬於「綠表」還是「白表」資格。這兩種身份不僅申請資格不同,在貸款申請上亦有顯著差異。

資格類別	主要符合人士	貸款申請主要特點
綠表資格	房委會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶香港房屋協會轄下出租屋邨的住戶持有房屋署發出《綠表資格證明書》的人士「長者租金津貼計劃」的受惠者	最高按揭成數：95% 由於有政府十足擔保,銀行審批極為寬鬆,近乎必批無需提交入息證明文件,但仍需申報家庭收入
白表資格	居於私人樓宇、家庭入息及資產符合指定限額的核心家庭及非核心家庭申請者一人申請者不符合綠表資格的公屋住戶（如公屋寬敞戶）	最高按揭成數：90% 銀行審批相對嚴謹,需進行入息審查必須提交足夠的入息證明文件（如糧單、稅單、銀行月結單）

總括而言,綠表申請者在居屋按揭申請上佔有絕對優勢,不僅貸款額度更高,審批也更簡單快捷。白表申請者則需要做足準備,確保入息文件齊全,以順利通過銀行的審查。

破解按揭核心：按揭成數、還款年期與利率

搞懂了資格問題,接下來就要深入了解按揭的三大核心要素,它們直接決定了你的首期預算和未來的供款壓力。

◆最高可借多少？一手與二手居屋按揭成數詳解

在政府擔保期內,居屋的按揭成數遠高於私人樓宇：

✓綠表申請人：最高可承造9成半按揭 (95%),意味著只需準備樓價5%的首期。
✓白表申請人：最高可承造9成按揭 (90%),即首期為樓價的10%。

注意：如果購買的二手居屋已過了政府擔保期,就會被視為一般私人樓宇,按揭成數將大幅回落至金管局規定的上限（一般為6至7成）,且需要通過壓力測試。因此,大部分買家都會選擇在擔保期內的單位。

◆還款期最長多久？如何影響每月供款？

如前所述,在新政策下,居屋按揭的最長還款期可達30年。選擇較長的還款期,好處是攤薄了每月的還款額,現金流更鬆動；壞處則是總利息支出會更高。讓我們簡單模擬一下：

假設貸款額為300萬港元,利率為4.125%：
– 若選擇25年還款期：每月供款約 HK$16,076
– 若選擇30年還款期：每月供款約 HK$14,541
每月供款相差超過 HK$1,500,對於一般家庭而言,這筆差額可以大大提升生活質素。申請人應根據自身的財務狀況和未來規劃,選擇最適合的還款年期。

◆P按 vs H按：我該如何選擇最優惠的利率計劃？

私人樓宇按揭市場主要分為「P按」和「H按」兩種計劃,但在居屋貸款市場,情況有所不同。

P按（最優惠利率按揭）：以銀行的最優惠利率（Prime Rate）為基準,利率較為穩定,息率變動通常可預測。
H按（銀行同業拆息按揭）：以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準,利率波動性較大,但通常設有「鎖息上限」（Cap Rate）,其上限一般與P按水平相若。

由於居屋貸款的利潤空間相對較薄,絕大部分銀行僅為居屋貸款申請人提供P按計劃。雖然選擇較少,但好處是利率穩定,供款人更容易規劃財務。目前市場上主流的居屋P按計劃約為 P-1.75%（實際利率約4.125%）。

更詳細的按揭利率比較,可參閱《按揭回贈大縮水？2025香港銀行利率、回贈及轉按全攻略》。

主要銀行居屋貸款方案比較

雖然居屋按揭計劃大同小異,但不同銀行在利率、現金回贈及其他優惠上仍有些微差別。以下為幾家主要銀行的居屋貸款方案參考（*實際優惠請以銀行最終公佈為準*）：

銀行	參考利率	現金回贈	其他特色
滙豐銀行 (HSBC)	P-1.75%	普遍較低或不提供	審批穩健,網絡廣泛
恒生銀行 (Hang Seng)	P-1.75%	或有少量回贈,視乎推廣	提供按揭壽險選擇
中國銀行(香港) (BOC)	P-1.75%	或有少量回贈,視乎推廣	中資背景,審批較靈活