目录
最近,一則關於香港樓市的「花生」新聞引起了不少迴響。根據最新的官員利益申報,去年一整年,全體香港主要官員竟然沒有任何新增的物業買賣記錄！這單新聞發生在香港,主角是我們一眾位高權重的高官們,他們在過去一年對樓市「零出手」的舉動,無可避免地成為市場人士觀察樓市走向的風向標。
這究竟是巧合,還是他們「身體最誠實」,嗅到了市場氣氛的轉變？這事件無疑為本已熾熱的樓市討論增添了幾分神秘色彩,也提醒了每一位準業主：無論大市如何風起雲湧,做好自身的財務規劃,特別是精準的買樓首期計算,才是應對萬變的定海神針。
今日,我們就從這則新聞切入,為您提供最全面的首期計算指南,並深入探討買樓涉及的各項「魔鬼細節」,助您穩妥踏出置業這重要一步。
焦點解析：為何連高官也暫緩買樓？
📊香港最新樓市風向與利率走勢分析
高官們的集體「靜默」,很可能與當前的宏觀經濟環境有關。近年全球進入加息週期,香港的最優惠利率（Prime Rate）亦步亦趨,直接增加了按揭供款的負擔。當借貸成本上升,即使是財力雄厚的人,也會重新評估入市的時機和風險。
加上經濟前景存在不確定性,樓市自然進入一個較為審慎的觀望期。這種氣氛下,成交量放緩,樓價亦從高位回調,買賣雙方的拉鋸戰變得更加普遍。
🤔對準買家的啟示：現在是入市時機嗎？
「咁係咪唔應該買樓？」這絕對是大家心中的頭號問題。其實,高官們的選擇只是一個市場信號,而非金科玉律。對於真正的用家而言,「時機」固然要考慮,但更關鍵的是「時機」是否配合你的「個人準備」。樓價回調,意味著議價空間可能更大,選擇也更多。
與其被市場情緒左右,不如將焦點放回自身,問問自己：我的首期儲夠了嗎？我能否應付加息後的每月供款？當你對自己的財務狀況瞭如指掌時,無論市場升跌,你都能作出最適合自己的決定。而這一切的基礎,就是學懂如何準確計算買樓的所有開支。
買樓首期計算核心教學 (最新版)
🏠第一步：釐清不同物業類型的基本按揭成數（私樓 vs 居屋）
萬丈高樓從地起,計算首期的第一步,是了解銀行願意借多少錢給你,這就是所謂的「按揭成數」（Loan-to-Value, LTV）。不同類型的物業,按揭成數的上限也大不相同。根據香港金融管理局的指引,基本的按揭成數如下：
| 物業類型 | 樓價 | 最高按揭成數 |
|---|---|---|
| 私人住宅 | HK$3,000萬或以下 | 70% |
| 私人住宅 | HK$3,000萬以上至HK$3,500萬 | 60% – 70% |
| 私人住宅 | HK$3,500萬以上 | 60% |
| 未補地價居屋 (綠表) | 不限 | 95% (因有政府擔保) |
| 未補地價居屋 (白表) | 不限 | 90% (因有政府擔保) |
🚀第二步：善用按揭保險計劃 (MC) 如何合法降低首期門檻
看到私樓最高只有七成按揭,是否覺得首期壓力山大？別擔心,這就是「按揭保險計劃」（MC Programme）大顯身手的時候了！由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險,可以讓合資格的申請人申請到高於金管局上限的按揭成數,最高可達九成！這意味著你的首期可以大幅降低。
- 適用對象： 主要為首次置業人士,或換樓客（但需符合特定條件）。
- 樓價上限： 申請九成按揭的樓價上限為HK$1,000萬；八成按揭的樓價上限為HK$1,500萬。
- 代價： 申請人需要支付按揭保險費用,可選擇一筆過支付或分期融入按揭貸款中。
🧮第三步：準確計算你的首期金額 (附方程式與實例)
好了,理論講完,是時候來點實戰了！計算首期的核心方程式非常簡單：
首期金額 = 物業樓價 – 銀行按揭貸款額
實例：假設你想購買一個價值HK$800萬的私樓單位,並且你是首次置業人士。
- 情況一：不做按揭保險
最高按揭成數：70%
按揭金額：$800萬 x 70% = $560萬
你需要準備的首期：$800萬 – $560萬 = $240萬 - 情況二：申請九成按揭保險
最高按揭成數：90%
按揭金額：$800萬 x 90% = $720萬
你需要準備的首期：$800萬 – $720萬 = $80萬
看到嗎？透過按揭保險,首期的門檻由$240萬大幅降低至$80萬,對於儲蓄不多的年輕人來說,絕對是上車的福音！
推薦文章
想深入了解按揭保險的細節和最新政策嗎？可以參考我們的詳細分析文章：按揭保險是什麼：新舊計劃對比、費用繳付及申請資格
全面開支預算：買樓不止是「首期」！
千萬不要以為儲夠首期就萬事大吉！買樓過程中還有林林總總的使費,俗稱「上會費」,若預算不足,隨時會打亂你的全盤大計。以下是幾項最大的開支：
🧾印花稅計算方法（最新從價印花稅 AVD 稅率表）
印花稅是最大的一筆附加開支。如果你是首次置業的香港永久性居民,可以享有較低的第二標準稅率（從價印花稅 AVD）。
| 樓價 | 從價印花稅 (AVD) 稅率 (第二標準) |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + (樓價 – HK$3,000,000) x 10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | 3.75% |
| HK$10,080,001 或以上 | 4.25% |
例子：購買HK$800萬的物業,印花稅為 $800萬 x 3% = $24萬。
💰律師費、經紀佣金及其他雜費清單
- 地產經紀佣金：通常為樓價的1%,買賣雙方各自支付。($800萬樓 = $8萬)
- 律師費：處理樓契、按揭契等文件,費用約 HK$5,000 至 HK$15,000 不等,視乎交易複雜程度。
- 其他雜費：查冊費、管理費按金、水電煤按金等,預算約 HK$10,000。
總結算：以上述HK$800萬物業為例,除了首期外,你至少要額外準備 $24萬 (印花稅) + $8萬 (佣金) + 約$1.5萬 (律師雜費) = 約$33.5萬 的現金。
📈通過壓力測試：你的最低月入要求計算
銀行批核按揭前,會為你進行「壓力測試」,確保即使未來利息上升,你仍有足夠的還款能力。雖然金管局在2024年2月暫停了假設利率加2厘的壓力測試要求,但「供款與入息比率」（DSR）仍然生效,即每月總供款額不得超過月入的50%。
計算公式：每月按揭供款 ÷ 50% = 最低月入要求
好消息是：如果你申請按揭保險,並且是首次置業人士,只要符合DSR不高於50%的要求,就可以豁免壓力測試！這也是按保計劃的另一大優勢。
常見問題 (FAQ)
首次置業人士有稅務優惠嗎？
有。如上文提及,首次置業的香港永久性居民在繳付「從價印花稅」(AVD) 時,適用於較低的「第二標準稅率」,而非非首次置業人士需繳付的劃一7.5%。這已經是目前最主要的稅務優惠。
如果資金不足,可以申請發展商二按嗎？有什麼風險？
部分新盤發展商會提供「二按」計劃,讓買家承造高成數按揭,看似吸引,但風險不容忽視。首先,二按的利息通常較高,而且多數設有「先低後高」的蜜月期,蜜月期過後利息會大幅抽升,令供款壓力大增。其次,申請二按可能會影響銀行一按的審批。因此,選擇前必須仔細計算清楚總利息支出和還款能力。
什麼是「供款與入息比率」(DSR)？它如何影響我的貸款額？
「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DSR) 是銀行用來評估你還款能力的關鍵指標。它計算你每月所有債務（包括新造的按揭、私人貸款、卡數等）的總供款額,佔你每月總收入的百分比。一般情況下,DSR不能超過50%。
如果你的DSR超標,銀行就會相應調低你的貸款額,以確保你的還款風險在可控範圍內。因此,在申請按揭前,先清還其他高息債務,有助你借得更「足」。
推薦文章
壓力測試的計算方式看似複雜,想知道如何輕鬆過關？可以參考我們的詳細分析文章：樓市下行達27%,首置業如何突破壓力測試與按揭保險新規
總結
總結而言,即使市場因高官「零買賣」而議論紛紛,氣氛出現變化,但對於準買家來說,核心任務始終不變：透過精準的買樓首期計算,清晰地掌握自己的財務狀況。本文從最新的市場動態出發,詳細拆解了首期的計算方法、按揭保險的靈活應用,以及印花稅、佣金等各項額外開支。
置業是人生大事,切忌被市場情緒牽著鼻子走。在做任何決定前,務必利用相關工具進行周詳的財務評估,計清計楚,確保自己的置業之路穩健而順利。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
