按揭保險是什麼：新舊計劃對比、費用繳付及申請資格

近期,香港金融管理局（金管局）聯同香港按揭證券有限公司（HKMC）針對按揭保險計劃作出重要調整,引起市場廣泛關注。該調整主要放寬了按保物業的出租限制,允許符合特定條件（如家庭成員增加或失業）的業主,在申請並獲批後將自住物業出租。此舉被視為增加市場彈性的重要一步,但同時也附帶嚴格規限,例如業主在出租期間不得購入其他本地住宅物業。這項新政策不僅影響現有按保業主,也讓許多準買家重新思考,究竟按揭保險是什麼？它在置業過程中扮演了何等關鍵的角色？本文將深入剖析按揭保險的核心概念,助您全面掌握這項重要的金融工具。

到底按揭保險是什麼？為何置業路上不可或缺？

簡單來說,「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MIP）是一項由香港按揭證券有限公司（HKMC）或商業保險機構（如昆士蘭保險）提供的金融產品。它的核心作用是為銀行提供額外的保障,讓銀行敢於批出高於金管局規定上限的按揭成數。

想像一下,您看中一個價值1,000萬港元的單位。根據香港金融管理局的現行指引,銀行一般最多只能提供七成按揭,即700萬港元。這意味著您需要準備至少300萬港元的首期資金。對於許多家庭,尤其是年輕的首置客來說,這是一筆不小的數目。這時候,按揭保險便能發揮關鍵作用。透過購買按揭保險,您可以向銀行申請高達九成的按揭（即900萬港元）,首期壓力瞬間大幅降低至100萬港元。這就是按揭保險最直接、最重要的價值所在——降低置業門檻,讓資金有限的買家也能成功「上車」。

核心概念：

按揭保險並非為業主提供保障,而是保障承造按揭的銀行。當借款人不幸斷供,物業被銀行收回並拍賣後,若拍賣所得的款項不足以償還全部貸款,保險公司將會賠償銀行的差額損失。作為回報,申請高成數按揭的業主需要支付一筆「按揭保險費」。

按揭保險費如何計算？新舊計劃大不同

按揭保險費的計算並非單一固定,而是受多個因素影響,包括樓價、按揭成數、還款年期、申請人是否首次置業等。目前市場主要分為「舊按保」及「新按揭保險計劃」（俗稱「波叔Plan」）,兩者適用的樓價範圍和保費率均有差異。

① 區分「新按保」與「舊按保」

這是計算保費的第一步。簡單劃分如下：

舊按保計劃：主要適用於樓價600萬港元或以下的物業。其中,400萬港元以下最高可申請九成按揭,600萬港元以下則最高八成。
新按揭保險計劃：大幅放寬了樓價上限。1,000萬港元或以下的物業,最高可申請九成按揭；1,000萬至1,125萬港元物業,最高可借九成（貸款上限900萬）；而1,125萬至1,500萬港元的物業,最高可申請八成按揭。

② 影響保費高低的關鍵因素

確定適用計劃後,具體保費率會因以下幾點浮動：

按揭成數：成數越高,銀行風險越大,保費自然越貴。
還款年期：年期越長,不確定性越高,保費也相應增加。
申請人背景：首次置業人士的保費會較非首次置業人士為低。
入息狀況：若申請人未能通過壓力測試（後文詳述）,但符合基本「供款與入息比率」要求,按證公司仍可能批核,但會加收額外保費。

延伸閱讀

想了解更多關於樓市下行達27%,首置業如何突破壓力測試與按揭保險新規的資訊嗎？這篇文章將為您提供深入的分析和實用的建議。

③ 保費繳付方式：一次性付清 vs 每年支付

按揭保險費提供兩種繳付方式,各有優劣,適合不同財務規劃的申請人。

繳付方式	特點	優點	缺點
一次過付清 (Single Premium)	於承造按揭時一次性支付所有保費。	可獲保費折扣；可加借入按揭總額一同供款,無需額外現金；若在指定年期內轉按或退保可獲部分保費回贈。	總貸款額增加,利息支出稍高。
每年支付 (Annual Premium)	每年根據屆時的貸款餘額計算並支付保費。	首年保費較低,前期資金壓力較小。	沒有保費折扣；沒有退保回贈機制；長遠總支出可能更高；需每年準備現金支付。

申請按揭保險的條件

申請按揭保險的流程通常與按揭申請同步進行。您向銀行提交按揭申請時,若希望承造高成數按揭,銀行便會一併將您的個案轉交至按證公司進行審批。整個過程較一般按揭申請嚴謹,時間也可能稍長,預留個半至兩個月的成交期會較為穩妥。

申請人需要滿足什麼條件？

物業用途：必須為自住物業。這也是為何近期放寬出租限制會引起市場極大迴響的原因。
入息要求：申請人必須有穩定收入,並能提供稅單、糧單及銀行紀錄等證明。按證公司的審核比一般銀行更為嚴格。
信貸紀錄：良好的信貸評級是必須的,任何破產或嚴重拖欠紀錄都可能導致申請被拒。
供款與入息比率 (DTI)：這是審批的關鍵指標。一般情況下,每月總供款額不得超過月入的50%。對於非首次置業或有擔保在身的申請人,此比率會收緊至35%-40%。

按揭保險與壓力測試的豁免關係

過去,所有按揭申請人均需通過嚴格的「壓力測試」,即假設利率上升2厘後,每月供款仍不能超過月入的60%。然而,在新按揭保險計劃下,首次置業人士若能符合基本的「供款與入息比率」（即供款不超逾月入50%）,即使未能通過壓力測試,仍有機會獲批按揭保險。這項豁免無疑是為首置客掃除了一大障礙,但代價是需要支付更高的保費（通常是原有保費基礎上再加徵約10%）。

這個政策的調整,反映了監管機構在維持金融系統穩定與協助市民置業之間的平衡考量。

總結：按揭保險是雙刃劍,善用方為上策

總括而言,按揭保險是一項極為實用的金融工具,它有效地降低了置業的首期門檻,為無數家庭圓了業主夢。然而,天下沒有免費的午餐。申請人需要為此支付一筆可觀的保險費用,並且在物業用途等方面受到較多限制。在決定是否使用按揭保險前,必須仔細評估自身的財務狀況、還款能力以及長遠的人生規劃。了解清楚按揭保險是什麼及其運作機制,權衡其利弊,才能確保自己做出最精明、最穩妥的置業決策。

關於按揭保險的常見問題 (FAQ)

Q1: 按揭保險是否保障業主？

不是。這是一個常見的誤解。按揭保險的受益人是提供貸款的銀行,而非業主。它的作用是保障銀行在借款人斷供時可能蒙受的財務損失。

Q2: 購買第二套物業自住,可以申請按揭保險嗎？

可以,但條件更為嚴苛。如果您在申請按揭時仍持有其他住宅物業,即使新購物業是用作自住,按證公司亦會視為「非首次置業」。這意味著您需要支付更高的保費,同時「供款與入息比率」上限也會由50%收緊至更低水平。

Q3: 樓花物業是否適用於新按揭保險計劃？

是的,適用。根據最新安排,即使是建築期付款的樓花項目,在物業建成並申請正式按揭時（即「現樓按揭」）,只要樓價符合新按保的範圍,買家同樣可以申請高成數按揭。

Q4: 如果我提前還清按揭,可以退回保費嗎？

這取決於您的繳費方式。如果您選擇「一次過付清」,並在指定期限內（通常是首三年內）還清貸款或轉按,只要沒有拖欠紀錄,便可按比例退還部分保費（首年退40%,第二年25%,第三年15%）。若選擇「每年支付」,則沒有任何退保機制。

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