目录
香港，這座全球矚目的國際金融中心，其房地產市場的每一次波動，都牽動著社會各界的敏感神經。樓市不僅是香港經濟的重要支柱，更是普羅大眾安居樂業的基礎。2025年上半年，香港樓市在複雜多變的內外環境中，經歷了一系列深刻的調整與演變。從年初的政策預期到年中數據的逐步明確，每一次樓市成交的起伏，都反映出市場參與者的審慎與期待。
2025年1月至3月：政策預期與市場初步回暖
2025年伊始，香港樓市已經告別了「辣招」時代，自2024年初政府全面撤銷所有住宅物業需求管理措施後，市場進入了新的調整與適應期。年初的市場焦點，不再是政策預期，而是撤辣政策對香港樓市成交的實質影響以及其後續動力。
撤辣效應逐步顯現
1月份，市場繼續消化「撤辣」後的影響。儘管政策已落地多時，但買家與賣家仍需時間調整心態。初期，部分買家對樓價走勢仍持觀望態度，樓市成交量雖然較「撤辣」前有所改善，但未見大幅飆升。市場交投主要集中於剛性需求，例如首次置業人士或急於換樓的家庭。根據市場監測，1月份全港住宅物業成交宗數約為3,800宗，較「撤辣」後的2024年12月微升約8%，反映市場在經歷政策刺激後，正逐步建立穩定的基礎。
想進一步了解香港物業稅及從價印花稅政策如何影響業主和樓市發展，請點擊參考詳細解析。
春節後市場活躍度提升
進入2月份，儘管包含農曆新年假期，但香港樓市的活躍度不減反增。發展商深明「撤辣」後的市場機遇，紛紛把握時機推出新盤，並配合多元化的銷售策略，包括提供印花稅津貼、高成數按揭安排及其他優惠，成功吸引了大量買家到場參觀選購。例如，一些位於交通樞紐、配套成熟的新界區及市區新盤項目，在2月份均錄得理想的銷售數字，個別大型項目甚至錄得首輪銷售額滿的佳績，成為當月香港樓市成交的亮點。
二手市場方面，在撤辣效應的持續發酵下，買家入市意慾有所增強，部分優質放盤亦吸引到買家追捧，議價空間逐漸收窄，但整體樓價仍處於理性波動區間。2月份全港住宅成交量約為4,500宗，環比增長約18%，顯示市場信心持續恢復。
3月交投暢旺，樓價見支持
3月份，香港樓市延續了2月份的積極態勢，交投氣氛顯得更為暢旺。在「撤辣」政策的持續推動下，市場積壓的購買力得以進一步釋放。發展商繼續以貼市價推售新盤，有效吸納了市場資金。同時，內地經濟數據的逐步企穩，亦為香港樓市帶來正面影響，提振了市場信心。二手市場表現亦相當活躍，買家入市態度更趨積極，部分熱門藍籌屋苑，如沙田第一城、嘉湖山莊等，交投量顯著增加，個別優質單位的樓市成交價甚至錄得輕微回升。據統計，3月份全港住宅成交宗數躍升至約5,500宗，創下自「撤辣」以來的新高。樓價方面，整體住宅售價指數在3月份錄得約1.2%的升幅，顯示經過前期的調整和政策利好，樓價已獲得初步支持，市場開始呈現築底回穩的跡象。
2025年4月至5月：高息壓力與市場分化加劇
進入第二季度，儘管年初的樂觀情緒有所延續，但持續的高利率環境和全球經濟的不確定性，開始對香港樓市構成實質性壓力，市場分化現象日益明顯。
高息環境的持續影響
4月份，市場對美國聯儲局減息的預期再度降溫，香港銀行同業拆息（HIBOR）維持高位，導致實際按揭利率居高不下。對於置業者而言，高昂的供樓負擔成為入市的最大阻礙。許多潛在買家，特別是首次置業者，因每月供款壓力過大而卻步。這使得二手市場的議價空間再次擴大，部分急於套現的業主被迫降價出售。4月份全港住宅成交量回落至約3,800宗，較3月有所減少，顯示市場熱度未能持續。
一手與二手市場的分化
5月份，香港樓市的分化趨勢進一步加劇。一手市場方面，發展商為確保銷售目標，繼續推出具競爭力的價格和優惠。例如，一些新盤項目不僅提供高成數按揭，還附帶印花稅回贈或現金回贈，吸引了大量買家。部分位於交通便利、配套完善區域的新盤，依然能夠錄得理想的銷售成績。然而，這種銷售模式在一定程度上透支了市場購買力，並對二手市場造成巨大壓力。
二手市場則顯得格外艱難。在缺乏政策利好刺激、高息環境持續以及一手盤夾擊的多重壓力下，二手香港樓市成交量持續低迷。許多業主不願大幅降價，而買家則期望更大的議價空間，導致買賣雙方陷入僵持。5月份全港住宅成交量進一步跌至約3,000宗，為上半年次低水平。樓價方面，整體住宅售價指數在5月份錄得約0.5%的輕微跌幅，反映二手市場的疲弱。豪宅市場受高息及環球經濟影響較大，交投更為疏落，價格調整幅度相對較大。
2025年6月至7月：年中調整與未來展望的考量
進入下半年門檻的6月和7月，香港樓市在經歷了上半年的波動後，呈現出更為複雜的局面。市場在消化前期政策預期和高息壓力的同時，也在重新評估未來的發展方向。
年中成交數據與市場情緒
6月份，香港樓市成交量繼續在低位徘徊，全港住宅成交宗數約為2,900宗，與5月持平。市場觀望氣氛濃厚，買家入市意慾依然審慎。儘管如此，市場上仍不乏個別亮點，例如一些具備獨特賣點的特色單位，或在發展商提供高額回贈等極端優惠下，依然能夠吸引到部分具實力的買家。
7月初的數據顯示，交投氣氛依然審慎，市場對樓價的預期普遍偏向平穩或輕微調整。市場新聞焦點轉向了全球經濟數據的變化、內地經濟復甦的進度，以及香港本地就業市場的表現。這些宏觀因素將在下半年繼續影響香港樓市的走勢。
上半年總結與政策展望
回顧2025年1月至7月的香港樓市，可謂在挑戰中尋求平衡。年初的「撤辣」預期為市場帶來短暫的興奮，但高利率環境的持續則成為樓市上行的主要阻力。一手市場在發展商的積極推盤策略下表現相對活躍，而二手市場則因買賣雙方僵持而顯得疲弱。整體樓價在經歷年初的輕微反彈後，年中再度呈現窄幅波動或輕微調整的態勢。
市場普遍預期，若下半年高息環境持續，且經濟復甦步伐未見顯著加快，政府或會考慮推出更具針對性的措施以穩定樓市。然而，政府在平衡樓市健康發展與維持金融穩定之間，仍需審慎考量，任何政策調整都將是循序漸進的。
挑戰與機遇並存
當前挑戰：
- 高利率環境的長期化風險：儘管市場對未來減息抱有期望，但若全球通脹壓力持續，主要央行可能維持高利率更長時間，這將直接影響香港的按揭成本，進一步削弱買家的負擔能力。對於已置業者而言，供款壓力亦將持續。
- 經濟復甦的不確定性：香港經濟的復甦步伐受到全球經濟放緩、地緣政治緊張以及內地經濟表現等多重因素影響。若經濟增長不及預期，將影響企業盈利和居民收入，進而削弱購買力，對香港樓市構成下行壓力。
- 新盤供應量逐步增加：未來數年，香港將有大量新盤供應陸續落成。在需求受壓的情況下，供應增加可能導致市場供過於求，對二手樓價構成顯著壓力，尤其是在新發展區域。
- 移民潮與人口結構變化：雖然近期人口流失速度有所減緩，但長期的移民趨勢和人口結構變化，可能對租賃市場和部分區域的樓價產生結構性影響。
潛在機遇：
- 剛性需求的強勁支撐：香港作為人口稠密的城市，無論是首次置業的年輕家庭，還是需要改善居住環境的換樓客，都存在大量的剛性住屋需求。這部分需求是支撐香港樓市的基石。
- 發展商的靈活策略：面對市場挑戰，發展商為加快資金回籠，將會繼續採取靈活的定價和銷售策略，包括提供高成數按揭、印花稅回贈、現金回贈甚至提供「呼吸Plan」等，這為具實力的買家提供了更多元化的入市選擇和更具吸引力的優惠。
- 長線投資價值不變：香港作為國際金融中心和自由港的地位依然穩固，其優越的地理位置、完善的法律體系和低稅率環境，使得優質物業在長遠而言仍具備良好的保值和增值潛力。對於具備長線投資視野的買家而言，當前市場調整期可能正是入市的良機。
- 政策調整的潛在空間：若香港樓市成交持續低迷，且對整體經濟產生負面影響，政府仍有空間考慮進一步放寬樓市調控措施，以穩定市場信心和刺激交投。任何積極的政策信號都可能為市場注入新的動力。
建議與警惕：普羅大眾置業指南
對於有意在當前市場環境下置業或投資的普羅大眾，E-vison 建議務必保持高度理性與警惕，並採取以下策略：
首先，審慎評估自身負擔能力，預留充足備用資金。在利率波動的環境下，應仔細計算每月按揭供款佔家庭收入的比例，並預留至少6至12個月的應急儲備金，以應對突發情況或利率進一步上升的風險。切勿盲目追高或輕信市場傳言，應根據自身財務狀況量力而為。
其次，深入研究市場資訊，而非僅憑單一案例判斷。在作出購置決定前，務必仔細比較不同區域、不同類型物業的價格走勢、樓市成交量及租金回報率。利用可靠的市場數據平台，了解市場的真實脈動，而非僅憑個別「蝕讓」或「高價成交」案例來判斷整體市場趨勢。特別關注中小型單位的香港樓市成交數據，這更能反映普羅大眾的購買力。
再者，警惕潛在風險，分散投資組合。除了利率上行風險和經濟下行風險外，還需警惕個別物業的流動性風險，尤其是在交投清淡的市場中。對於投資者而言，更應考慮資產配置的多元化，避免過度集中於單一資產類別，以降低整體風險。
最後，保持耐心，等待最佳入市時機。在市場調整期，買家擁有更大的議價空間。不必急於入市，可多看多比較，待遇到心儀且價格合理的物業時再出手。同時，密切關注政府的政策動向和全球經濟走勢，這些都將是影響香港樓市未來走向的關鍵因素。
免責聲明：本文所載資料僅供參考之用，並不構成任何投資建議。讀者應根據自身情況，尋求專業意見。文中提及的具體成交數據、樓價升跌幅度及政策預期，均為基於市場普遍預期及趨勢的模擬，旨在闡述市場動態，並非實際已發布的官方數據。實際數據請以官方或權威機構公布為準。
常見問題
香港買樓要幾多首期？
根據金管局指引，香港自用住宅物業價格在700萬元以下的，銀行一般批出最高六成按揭貸款，買家需支付約四成首期。舉例來說，若樓價為400萬元，買家需預備約160萬元作首期，餘下240萬元可透過按揭貸款支付。若透過按揭保險計劃申請，更高按揭成數可獲批核，首期可能只需幾十萬元即可入市。
香港賣樓要交稅嗎？
根據《稅務條例》第14條，凡在香港從事行業、專業或業務而取得的利潤，均須繳納利得稅，但出售資本資產所得的利潤則不包括在內。換言之，賣樓獲利一般不需繳稅，除非該樓盤是作為業務用途。
