自置公屋出租2025｜房署嚴打違法放租！一文解析補地價程序與合法出租途徑

還記得去年初,關於資助房屋違法出租的話題鬧得沸沸揚揚嗎？當時有新聞報導踢爆,在網上搜尋引擎簡單輸入「免補」、「公屋」、「租」等關鍵字,就能輕易找到大量未補地價的「租者置其屋計劃」（簡稱「租置計劃」）單位放租盤。其中一個位於黃大仙竹園南邨的個案,業主更因打算移民而將單位以月租一萬元放租,並坦承單位未補地價,甚至明言租客不能申請租金津貼以規避房署巡查,其潛在的租金回報竟可能高達驚人的58厘！此事引起社會廣泛關注,不少團體批評這種行為嚴重違背了公共房屋政策的原意。為此,房屋署已明確表示會持續監察並加強執法。面對日益嚴格的監管,手持自置公屋的你,是否也對「自置公屋出租」的法律界線感到困惑？究竟如何才能在合法合規的前提下,讓手上的資產增值？本文將為你一一拆解,帶你避開法律地雷,走上合法的康莊大道。

焦點解析：為何未補地價出租「自置公屋」是違法行為？

很多人會覺得：「房子是我真金白銀買回來的,為什麼不能出租？」這個想法很自然,但關鍵在於「自置公屋」的特殊身份。它並非一般的私人商品房,而是帶有政府資助性質的物業,因此在法律上受到特定限制。

▍什麼是「租者置其屋計劃」？自置公屋的轉讓限制

「租者置其屋計劃」是香港房屋委員會（房委會）在1998年推出的一項政策,旨在讓指定的公共屋邨租戶能以極優惠的折扣價（有時甚至低至市價的一二折）購買自己所居住的單位。這項政策的原意是幫助基層市民實現置業夢,安居樂業。正因為業主是以遠低於市場的價格購入,政府為了確保公共資源不被濫用,所以在單位的業權上設定了嚴格的轉讓限制 (alienation restrictions)。

根據《房屋條例》,在未補地價的情況下,業主不得將單位出售、出租、轉讓或以任何形式放棄擁有權。這意味著,除非你完成了特定的法律程序,否則你手上的「自置公屋」在法律意義上,其使用權依然受到限制,絕不能像普通私樓一樣隨意在市場上出租。

▍剖析法律核心：「補地價」的意義與重要性

要解開自置公屋的「封印」,關鍵一步就是「補地價」。可以將其理解為向政府「買斷」單位的資助部分。當年你用折扣價買入單位,這個折扣差額就是政府提供的資助。當你決定將單位投放到自由市場（無論是出租還是出售）,就需要將這筆「資助」歸還給政府,這個過程就是補地價。

完成補地價後,你的單位才會解除所有轉讓限制,正式成為一間可以自由買賣和出租的私人物業。因此,「補地價」是判斷自置公屋出租合法性的黃金標準。想了解更多關於補地價程序教學的資訊,可以參考我們的相關文章。

自置公屋合法出租的兩種途徑

既然違法出租此路不通,那麼想合法地將自置公屋放租,應該怎麼做？目前主要有以下兩種正規途徑。

▍途徑一（完全自由市場）：完成補地價程序,解除所有出租及轉讓限制

這是最徹底、最一勞永逸的方法。一旦你向房署申請並繳付了補價,你的單位就和市場上任何一間私樓無異。你可以：

• 在任何地產代理平台放租,自由議價。
• 自由選擇租客,不受任何身份限制。
• 將單位加按、轉按,進行財務調動。
• 未來也可以隨時在公開市場上出售,享受樓價升值的潛在回報。

這個途徑的唯一門檻就是需要準備一筆可觀的資金來支付補價金額。在決定補地價前,建議先做好財務規劃,並可參考關於首次置業印花稅計算等相關文章,了解相關的交易成本概念。

▍途徑二（特定計劃）：參與房協「未補價資助出售房屋– 出租計劃」

如果暫時沒有足夠資金補地價,但又想合法地將整個單位出租,可以考慮參與香港房屋協會（房協）推出的「長者業主樓換樓試驗計劃」或「未補價資助出售房屋出租計劃」。這個計劃允許合資格的業主,將其未補價的單位出租給有需要的家庭。

不過,這個計劃設有諸多門檻和限制,並非人人合用。以下用表格為你清晰梳理：

注意：此計劃的具體細則可能隨時更新,建議申請前直接向房協查詢最新資訊。

如何計算補地價金額？初步評估指南

了解了補地價的重要性後,大家最關心的自然是：「到底要補多少錢？」補地價的金額並非一個固定數值,而是根據特定公式計算,主要受以下幾個因素影響。

▍影響補價金額的3大因素

• 當時的購入折扣率： 這是最核心的因素。你在購入單位時所享有的折扣率,將直接用於計算補價。例如,若當年你是以三折價錢買入,你的補價比率就大約是70%。
• 申請補價時的單位市值： 房署會委託獨立的測量師行,評估你在申請補地價當刻,該單位的十足市值。樓市的升跌會直接影響評估出來的市值,從而影響最終的補價金額。
• 樓齡與狀況： 雖然不是直接的計算因子,但單位的樓齡、座向、層數、景觀及內部狀況,都會影響測量師對其市值的評估。

計算公式： 補價 = 補價時的單位十足市值 × (購入單位時的十足市值 – 當年買價) / 購入單位時的十足市值

▍向房署申請評估補價的流程簡介

想知道確切的補價金額,唯一方法是正式向房署提交評估申請。流程大致如下：

1. 向所屬的租約事務管理處索取及遞交「評估補價申請書」。
2. 繳付申請所需的行政及估價費用。
3. 房署安排測量師上門視察及估價。
4. 約一個月後,你會收到正式的「補價通知書」,列明你需要繳付的金額。
5. 通知書有效期為兩個月,你必須在此期間內決定是否繳付補價。

常見問題 (FAQ)

1. 我的租置單位買了超過五年,可以免補地價出租嗎？

不可以。 這是非常普遍的誤解。所謂的「五年限制」是指,在購買單位首五年內,業主只能以不高於原價的價格,將單位轉售給房委會提名的綠表資格人士。滿五年後,業主才可以自行定價,將單位在居屋第二市場轉售給合資格的綠表或白表人士。但請注意,這整個過程都僅限於「轉售」,而非「出租」,且交易對象也有限制。要將單位在公開市場自由出租,無論持有年期多長,都必須先補地價。

2. 如果只租給家人或朋友,不簽租約,會被查到嗎？

風險極高。 即使沒有正式租約,只要存在金錢交易（即租金）,就構成了出租行為。房署的調查渠道很多元,包括鄰居舉報、信件核實、甚至會留意單位的用電用水量異常等。而且,一旦與親友發生糾紛,對方亦有可能向房署舉報。這種「君子協定」式的出租,不僅違法,也缺乏法律保障,絕對不建議嘗試。

3. 除了房協的出租計劃,還有其他合法的未補地價出租方法嗎？

目前沒有。 對於未補地價的資助房屋,若想將整個單位出租,參與房協的「未補價資助出售房屋– 出租計劃」是目前唯一的合法途徑。任何坊間流傳的其他「方法」,例如簽訂「住宿協議」而非「租約」,都只是換湯不換藥,本質上仍然是違法的出租行為,無法規避法律責任。

4. 我可以只出租單位中的一個房間（即分租）嗎？

絕對不可以。 《房屋條例》禁止的範圍包括將單位的「任何部分」（any part of the flat）作居住用途批出,不論是否有收取租金。因此,即使是分租一個床位,也屬於違法行為,後果與出租整個單位同樣嚴重。

總結

總括而言,想將你手上的自置公屋出租,將其變成一項能產生穩定現金流的資產,道路其實非常清晰,只有兩條：一是徹底「私有化」,即完成補地價,從此海闊天空,在自由市場上暢行無阻；二是選擇特定途徑,即參與房協的官方出租計劃,在有限制和特定條件下合法放租。

在政府持續加強監管和執法力度的大趨勢下,任何試圖走法律罅、心存僥倖的行為都將面臨前所未有的高風險。作為負責任的業主,最明智的做法就是花時間了解清楚相關政策,循合法途徑處理自己的物業。這不僅是對自己資產的最好保障,也是避免墮入法律陷阱、招致無謂損失的第一步。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。