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近期,一則關於租賃糾紛的新聞引起了市場的廣泛關注。在今年早些時候,香港小額錢債審裁處處理了一宗典型的欠租案件,業主陳女士因租客拖欠數月租金而訴諸法律,希望追討欠款並收回物業。然而,在審理過程中,審裁官發現雙方簽署的租約並未按法例規定打釐印。最終,陳女士被要求必須先補交印花稅及相應罰款,法庭才能受理該租約作為有效證據,整個追討過程因此被延誤。這宗發生在本地的真實案例,直接揭示了「租約打厘印」這一看似簡單程序背後的法律嚴肅性,無論是業主還是租客,都應引以為戒,因為這直接關係到租賃雙方的根本權益保障。
為何「租約打釐印」至關重要？法律效力的第一道防線
在香港,簽署租約是租賃關係的開始,但「打釐印」（即為租約加蓋印花）才是賦予其法律效力的關鍵一步。許多人可能會忽略這個程序,認為只要雙方簽字畫押就萬事大吉,但這種想法存在巨大的法律風險。
您可以將打釐印理解為向政府登記這份租約,使其成為一份受法律承認和保護的正式文件。根據《印花稅條例》,任何涉及香港物業的租約,都必須在簽署後的30天內呈交給稅務局印花稅署加蓋印花。其核心功能在於：
- ✅ 賦予法律認受性： 只有打過釐印的租約,才能在法庭上作為有效證據。正如開篇新聞所述,一旦發生租務糾紛（如欠租、無理逼遷、違反租約條款等）,未打釐印的租約將不被法庭接納,這意味著您的追討權利或抗辯理由將寸步難行。
- ✅ 保障雙方權益： 打釐印並非只對業主有利。對租客而言,這份文件能確保其租住權、按金退還等權利得到法律保障；對業主而言,這是追討欠租、要求租客履行合約責任的法律依據。它像一把公平的鎖,將雙方的責任和權利鎖定在法律框架內。
- ✅ 稅務合規的證明： 對業主來說,為租約打釐印是履行稅務責任的一環,是申報物業稅（俗稱「租金稅」）的基礎。
網上打釐印程序詳解：3步輕鬆搞定
隨著電子政務的普及,現在為租約打釐印已無需親身前往稅務局排隊,透過「稅務易」平台即可在網上輕鬆完成。整個流程清晰便捷,主要分為以下三個步驟：
第1步：簽訂正式租約
在進行網上打釐印之前,您必須先與另一方（業主或租客）簽署一份內容完整、條款清晰的正式租約。這份文件是所有後續程序的基礎。
第2步：登入平台提交申請
在租約簽署後的30天內,登入香港政府一站通的「電子印花服務」網站。使用您自己的「稅務易」帳戶或數碼證書登入,按照系統提示輸入租約的詳細資料,包括物業地址、租金、租期、雙方資料等。
第3步：繳費並下載證明書
提交資料後,系統會自動計算應繳的印花稅金額。您可以透過信用卡、繳費靈（PPS）或其他電子支付方式即時繳費。成功付款後,系統會生成一份電子印花證明書（e-Stamping Certificate）,請立即下載並妥善保存。建議將此證明書連同租約正本一併存放,並將副本交予另一方。
若您不習慣網上操作,依然可以選擇傳統方式,即親身前往稅務局印花稅署櫃檯,或透過郵遞方式遞交申請表格及租約副本。
打釐印費用如何計算？年期與免租期是關鍵
租約印花稅的計算方式主要取決於租期的長短,費用由業主與租客平均分擔是市場慣例。計算基礎是租約的「年租金」或「平均年租金」。具體稅率如下表所示：
| 租期 | 印花稅（釐印費）稅率 |
|---|---|
| 無固定租期 或 不固定租期 | 年租金或平均年租金的 0.25% |
| 不超過1年 | 應付租金總額的 0.25% |
| 超過1年,但不超過3年 | 年租金或平均年租金的 0.5% |
| 超過3年 | 年租金或平均年租金的 1% |
| 對應本（副本） | 每份港幣 $5 |
*注意：計算印花稅時,租金的零數會被當作 $100 計算。
📊 情境模擬：免租期如何影響釐印費？
租約中包含「免租期」是常見情況,這會直接影響印花稅的計算。關鍵在於免租期是否包含在租期內。
假設案例：
- 月租：$20,000
- 租期：2年 (24個月)
- 免租期：14天,且包含在租期首月內
計算步驟：
- 計算免租期扣減金額：
($20,000 / 31天) × 14天 = $9,032.26 - 計算首年實際總租金：
($20,000 × 12個月) – $9,032.26 = $230,967.74 - 計算平均年租金：
由於第二年租金為 $20,000 x 12 = $240,000,兩年總租金為 $230,967.74 + $240,000 = $470,967.74。平均年租金為 $470,967.74 / 2 = $235,483.87。 - 計算印花稅：
由於租期為2年,適用稅率為0.5%。
$235,483.87（平均年租金）× 0.5% = $1,177.42 - 加上副本費用：
假設需要一份副本,費用為 $5。
總釐印費 = $1,177.42 + $5 = $1,182.42
為方便準確計算,建議使用香港稅務局官方的印花稅計算機進行核算。
逾期打釐印後果嚴重？遲交罰款高達10倍
若錯過了簽署後30天的黃金期,後果可能相當嚴重。稅務局會對逾期提交的租約徵收罰款,罰款金額與延遲時間成正比,最高可達原稅款的10倍！
| 逾期時間 | 罰款倍數 |
|---|---|
| 不超過1個月 | 原稅款的 2倍 |
| 超過1個月,但不超過2個月 | 原稅款的 4倍 |
| 其他情況（超過2個月） | 原稅款的 10倍 |
不過,法律也提供了一定的補救機會。如果並非故意逾期,您可以書面向印花稅署署長申請減免罰款,並詳細解釋逾期原因及提供相關證明。若屬自願披露,罰款有機會根據特定公式計算（罰款 = 應繳印花稅 × 14% × 逾期日數 ÷ 365）,但最低罰款額為$500。
業主拒絕打釐印怎麼辦？租客自保錦囊
在現實中,有時會遇到業主不願意為租約打釐印的情況。這通常出於以下幾個原因：
- 逃避稅務： 業主可能想隱瞞租金收入,以逃避繳納物業稅。
- 物業問題： 該出租單位可能涉及僭建、非法分間（如劏房）,或本身是未補地價的資助房屋（如公屋、居屋）,業主不希望租賃記錄被政府知悉。
面對這種情況,租客應如何自處？
首先,應嘗試與業主溝通,闡明打釐印是法律規定,更是保障雙方的必要措施。如果協商無果,租客完全有權利單方面將租約提交給稅務局申請打釐印。雖然這意味著租客需要獨自承擔全部費用（包括業主應付的一半）,但為了保障自己的租住權益,這筆投資是絕對值得的。完成手續後,您便持有一份具法律效力的文件,日後若有任何爭議,便能挺直腰板,依法維護自身權利。
結論
總括而言,「租約打厘印」絕非可有可無的行政手續,而是鞏固租賃關係法律基礎的核心環節。它為租約的條款賦予了法律約束力,確保在糾紛出現時,雙方都能在一個公平、透明的法律框架下解決問題。無論是透過便捷的網上電子印花服務,還是傳統的遞交方式,業主與租客都應積極履行這一責任。花費小額的印花稅,換來的是整個租期的安心與保障,無疑是一筆明智的投資。
關於租約打釐印的常見問題 (FAQ)
❓ 打釐印費用由誰支付？
法例沒有明文規定由哪一方支付。市場上的普遍做法是由業主和租客平均分擔。不過,具體安排應在簽訂租約時協商清楚,並在租約條款中列明。
❓ 如果租約內容有變動（例如加租）,需要重新打釐印嗎？
需要。任何對租約主要條款的重大更改,例如租金調整、租期延長等,都應簽訂新的租約或補充協議,並為這份新文件重新打釐印,以確保修改後的條款具備法律效力。
❓ 「生約」期間續租,是否需要再次打釐印？
如果原租約（例如一份「一年死約,一年生約」的兩年期租約）已經在開始時就整份打了釐印,那麼在進入「生約」期時,因為它仍屬於原租約的延伸,通常無需再打釐印。但如果「生約」的續租涉及新的條款（如租金調整）,則最好簽訂新約並打釐印。
❓ 電子印花證明書與傳統印花有何分別？
兩者具有同等的法律效力。電子印花證明書是一份PDF文件,方便儲存和傳輸,上面會有一個獨一無二的印花證明書編號。傳統印花則是在租約正本上蓋上實體印章。現時,電子印花因其便捷性已成為主流。
❓ 遺失了已打釐印的租約怎麼辦？
如果遺失了租約正本,但保留了印花證明書（特別是電子版本）,您仍然可以證明該租約已經加蓋印花。您也可以向稅務局申請領取租約的核證副本,但可能需要支付一定費用。因此,妥善保管租約正本及印花證明書至關重要。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
