居屋業權全面解析｜轉讓限制、家庭成員加名除名與繼承注意事項

講起香港人嘅置業夢,抽「居屋」絕對係唔少家庭嘅頭號目標。不過,當你幸運地抽中,興奮之餘,千祈唔好忽略背後複雜嘅業權問題！特別是自從香港房屋委員會（房委會）於2022年1月6日宣布收緊資助出售單位的轉讓限制後,呢個「安樂窩」嘅長期規劃就變得更加重要。

當時,為咗遏止短期炒賣,房委會將居屋及綠置居嘅禁售期大幅延長,呢項政策調整不僅直接衝擊咗單位嘅投資價值同流轉性,更令「居屋業權」與「家庭成員」之間嘅法律關係變得前所未有地關鍵。

究竟一個家庭成員嘅變動,會點樣影響你層樓嘅業權？想加名、除名又應該點處理？呢篇文章就同你由頭到尾,拆解最新「居屋轉讓限制」下嘅各種注意事項。

政策收緊焦點：最新居屋轉讓限制全面解析

正所謂「無規矩不成方圓」,房委會為咗確保珍貴嘅公共房屋資源能夠真正幫到有需要嘅市民,對轉讓限制進行咗重大調整。呢個新規定由「居屋2022」同「綠置居2022」開始生效,如果你係之後嘅買家,就一定要清楚以下兩大核心變動：

▌從2年變5年：第二市場轉售期延長的影響

以前,業主買入單位兩年後,就可以喺唔補地價嘅情況下,將單位轉售俾房委會提名嘅買家（主要係綠表或合資格白表人士）,呢個就係所謂嘅「第二市場」。但喺新規定下,呢個期限延長到足足五年！

✔️ 短期炒賣絕跡： 最直接嘅影響就係杜絕咗短期炒賣嘅可能性。以前有人可能會諗住快快手兩年後賣樓賺一筆,而家要等五年,市場變數大增,投資風險亦相對提高。
✔️ 更長遠嘅家庭規劃： 業主必須對未來五年嘅家庭狀況、財務安排有更周詳嘅考慮。例如,五年內會唔會有家庭成員增減？會唔會有移民、轉工等重大生活變化？呢啲都成為置業前必須深思熟慮嘅問題。

▌從10年變15年：公開市場出售限制意味著什麼？

如果想將居屋賣俾任何人士（即係喺「公開市場」出售）,就必須先向政府補回地價。舊制下,呢個年期係10年；而家,需要等足15年！

✔️ 資產鎖定期極長： 15年係一個相當漫長嘅時間,意味住層居屋作為一項資產,其流動性大大降低。喺呢段時間內,即使樓市暢旺,業主都無法隨意賣樓套現。
✔️ 補地價金額變數大： 補地價嘅金額係根據屆時嘅市值計算,15年後嘅樓市係點,冇人可以預測。呢個不確定性為業主日後嘅財務決策帶嚟更大挑戰。想了解更多關於居屋轉讓限制的官方資訊,可以參考香港房屋委員會的相關文件。

居屋「家庭成員」與「業權」的法律關係拆解

搞清楚轉讓限制之後,我哋要深入探討另一個核心問題：喺居屋申請表上填報嘅家庭成員,同真正擁有層樓業權嘅人,到底有咩分別？好多人喺呢個問題上都有誤解,分分鐘影響深遠！

▌關鍵分別：「住戶成員」不等於擁有「業權」

呢個係最重要、亦係最容易混淆嘅概念！申請居屋時,為咗符合家庭申請嘅資格,你可能會將父母、子女、兄弟姊妹嘅名都加到申請表上。但記住,呢啲成員喺法律上只係「認可住戶成員」（Authorized Occupants）,而唔係「業主」（Owner）。

打個比喻,就好似你去酒店租間家庭房,你登記咗四個人入住,但埋單找數、擁有房間使用權嘅,只係當初畀錢登記嗰個你。住戶成員有權喺單位居住,但對單位冇任何買賣、轉讓、按揭嘅權利。

▌誰是「業主」？房委會對居屋業權的官方定義

咁究竟邊個先係業主？答案好簡單：邊個嘅名出現喺層樓嘅「轉讓契」（Deed of Assignment）上面,邊個就係業主。 業主先至係真正擁有物業業權嘅人,有權決定物業嘅未來。

為咗俾大家更清晰嘅概念,我哋用一個表格嚟比較一下兩者嘅分別：

權利 / 身份	業主 (Owner)	住戶成員 (Authorized Occupant)
名字出現文件	轉讓契、樓契	首次申請嘅申請表、戶籍記錄
權利	✅ 擁有、出售、轉讓、按揭單位	❌ 無權處理單位業權
責任	✅ 負責償還按揭、繳交管理費等	❌ 法律上無直接財務責任
居住權	✅ 當然擁有	✅ 擁有居住權,但建基於業主同意

家庭成員變動處理指南：加名、除名、繼承

人生總有唔同階段,家庭成員嘅變動在所難免。結婚、新生兒、成員離世或移民,都可能需要你處理居屋嘅成員戶籍問題。但記住,處理戶籍同處理業權係兩回事！

▌【加名程序】什麼情況下可以增加家庭成員？對業權有影響嗎？

首先要釐清,我哋呢度講嘅「加名」,係指增加「住戶成員」,而唔係增加「業主」。想喺居屋業權上加名做聯名業主,係極之困難嘅事,房委會只會喺極特殊情況下先會批准（例如因繼承或法庭命令）,目的係為咗防止有人透過加名嚟轉移業權,繞過轉讓限制。

至於增加住戶成員,一般只適用於以下情況：

業主嘅配偶
新生嬰兒或18歲以下嘅子女
需完全依賴業主照顧嘅年邁父母

重點： 增加住戶成員,只係更新戶籍記錄,並不會對業權有任何影響。新加入嘅成員同樣只係「認可住戶」,而唔係「業主」。

▌【除名程序】家庭成員想除名？手續、費用及法律後果一覽

家庭成員因結婚、移民或其他原因需要遷出,就可以申請「除名」。呢個程序相對加名簡單,但同樣重要。

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手續：
業主需要向所屬嘅租約事務管理處提交申請，並提供相關證明文件（如結婚證書、海外定居證明等）。
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費用：
一般涉及少量行政費用，實際金額以房委會公布為準。
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法律後果：
一旦除名，該成員就會失去喺該單位嘅居住權，並且日後如果想申請其他公共房屋福利，可能會因為曾經係居屋家庭成員而受到影響。所以，除名前一定要諗清楚！

▌【業權繼承】如果居屋業主過身,業權將如何處理？

呢個係一個比較沉重但必須面對嘅問題。居屋業主百年歸老後,業權嘅處理方式取決於當初嘅業權持有方式：

聯權共有 (Joint Tenancy)： 如果單位由兩位或以上業主以「長命契」形式持有,當其中一位業主過身,其業權會自動轉移至在生嘅其他聯名業主。
分權共有 (Tenancy in Common)： 如果是以此方式持有（居屋較少見）,過身業主所佔嘅業權份額,會根據其遺囑或無遺囑繼承法進行分配。
單一業主： 如果單位只有一位業主,業權會成為其遺產嘅一部分。繼承人（無論係根據遺囑指定或法定繼承人）需要先到高等法院辦理遺產承辦手續（取得「遺囑認證」或「遺產管理書」）,然後再向房委會申請業權轉讓。

常見問題 (FAQ)

離婚後,居屋業權應如何分配？

如果離婚雙方都係聯名業主,居屋會被視為婚姻資產,由家事法庭裁決如何分配。常見嘅處理方法有三種：一方向法庭申請,將單位業權轉到自己名下,並向對方作出金錢補償；雙方同意下,喺符合轉讓限制嘅情況下賣出單位,再分配所得款項；或者其中一方繼續居住,另一方暫時保留業權,待日後再處理。無論邊種方案,都需要得到房委會嘅同意。