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在香港這個寸金尺土的城市,租屋是許多人必經的過程。然而,近年來租務市場的複雜性與日俱增,從尋找合適的樓盤到簽訂具有法律效力的租約,每一步都暗藏潛在風險。不少租客因缺乏經驗,或未有留意租約細節,最終陷入與業主的糾紛之中,不僅蒙受金錢損失,更帶來巨大的精神壓力。
因此,在簽署任何文件前,充分了解租屋注意事項,掌握整個租屋流程中的關鍵細節,是保障自己權益的不二法門。本文將為您全面拆解從睇樓到收樓的每一個環節,助您安心租到理想居所。
租屋前的準備：三大關鍵步驟
萬事起頭難,租屋的第一步往往最令人困惑。在正式拍板前,做足以下三項準備工作,能有效過濾不合適的樓盤,並為後續的議價和簽約打下堅實基礎。
Step 1️⃣：簽署「睇樓紙」的注意事項
若委託地產代理協助,睇樓前通常需要簽署俗稱「睇樓紙」的《地產代理協議》。這份文件旨在保障地產代理的佣金權益。簽署前務必留意以下幾點：
- ✓ 有效期： 地產代理監管局建議有效期不應超過三個月。簽署時要確認清楚,避免被長期合約綑綁。
- ✓ 約束力： 在有效期內,若透過其他途徑（包括另一位代理,甚至自行聯絡業主）租用了睇樓紙上列明的任何單位,原代理仍有權向您追討佣金。這意味著您可能需要支付雙倍佣金。
- ✓ 涵蓋範圍： 睇樓紙的約束力同樣適用於您的近親（如配偶、子女）。
Step 2️⃣：實地睇樓與查冊核實
睇樓不僅是感受單位的空間感,更是發掘潛在問題的黃金機會。除了單位的座向、採光、通風等基本條件,更應留意周邊環境、鄰居狀況及公共衛生。此外,以下兩項核實工作絕不能省：
- 🔎 查凶宅： 除了參考坊間的凶宅網,最可靠的方法是直接向地產代理、大廈保安或街坊鄰居查詢。若仍不放心,可在租約中加入「業主茲聲明該單位並非凶宅」的條款,當然這需要業主同意。
- 🔎 查冊： 透過土地註冊處的網上查冊系統,可以核實業主身份,並了解物業是否存在違例建築、分租限制或未解除的按揭。若業主隱瞞自住物業用作出租,一旦銀行發現,有權收回物業,屆時租客可能面臨被驅趕且無法討回按金的風險。
Step 3️⃣：議租與免租期談判
遇到心儀單位後,便進入議價環節。業主有權要求準租客提供工作或入息證明,以評估其承租能力。若您能證明自己是收入穩定的「優質租客」,或許能成為議價的籌碼。除了租金本身,免租期也是一個重要的談判項目。免租期通常為7至14日,讓租客有時間在租約正式生效前搬遷和處理雜務,期間無需支付租金。
議價與簽約：租約條款全拆解
簽訂租約是整個租屋流程中最關鍵的一環,當中涉及臨時租約與正式租約。兩者均具法律效力,一旦簽署便不能輕易反悔,否則可能被沒收訂金（俗稱「撻訂」）並需支付雙方代理佣金。
臨時租約 vs. 正式租約
臨時租約是簽訂正式租約前的初步協議,用於鎖定單位和租賃條件,簽署時需支付臨時訂金（通常為一個月租金）。正式租約則詳列所有租賃條款,一般在簽署臨約後14日內簽訂。簽署正約時,租客需支付「兩按一上」,即兩個月租金作按金,以及第一個月的上期租金。
租約中的魔鬼細節：必看條款清單
一份標準的租約通常為期兩年,即「一年死約,一年生約」。在「死約」期內,任何一方提前解約均屬違約,需作出賠償；「生約」期內則只需按約定提前通知（通常為一個月）即可解約。審視租約時,務必對以下條款逐一確認：
| 條款類別 | 核心審查內容 |
|---|---|
| 基本資料 | 核對業主與租客姓名、身份證號碼、單位地址是否準確無誤。 |
| 租期與租金 | 明確租約的起止日期、死約與生約的劃分、每月租金金額及繳交日期。 |
| 費用責任 | 釐清管理費、差餉、地租由誰負責（通常為業主包）,以及水、電、煤氣費用的承擔方（通常為租客）。 |
| 傢俬電器 | 以清單形式列明單位內包含的傢俬和電器,並註明其品牌、型號及當前狀況,最好附上照片作證。 |
| 維修責任 | 這是最常見的租約陷阱之一。應明確劃分單位結構（如漏水、牆身）和室內設施（如冷氣機、熱水爐）的維修責任歸屬。 |
| 特別條款 | 例如是否允許飼養寵物、可否轉租或分租等。 |
簽約後續流程：打釐印、按金與收樓
簽署正式租約後,還有幾個重要的法律和行政步驟需要完成,這些都直接關係到您的租屋按金保障。
必須「打釐印」！保障租賃的法律效力
簽訂租約後的30天內,業主與租客必須將租約交予稅務局加蓋印花,即俗稱的「打釐印」。未經打釐印的租約在法律上不被承認,若日後出現租務糾紛,法庭將不予受理。印花稅的費用由業主與租客平均分擔。您可以透過稅務局的印花稅計算機進行估算。
印花稅計算示例
假設月租為$20,000,租約期為兩年：
- 平均年租： $20,000 x 12 = $240,000
- 適用稅率（租期1年至3年）： 0.5%
- 應繳印花稅： $240,000 x 0.5% = $1,200
- 副本費用： $5
- 總費用： $1,200 + $5 = $1,205
- 每人分攤： $1,205 ÷ 2 = $602.5
注意：逾期打釐印將面臨2至10倍的罰款,務必準時處理。
遞交CR109表格,保障按金追討權利
業主在簽訂租約後一個月內,有責任填寫並向差餉物業估價署遞交《新租出或重訂協議通知書》（表格CR109）。此舉能確保租賃資料獲得官方記錄,保障雙方在《業主與租客（綜合）條例》下的權利。若業主未遞交此表格,將無權採取法律行動追討租金。對租客而言,這也是未來追討按金的重要保障。
【特別關注】劏房租務管制條例
為保障劏房租客的權益,《業主與租客（綜合）條例》近年加入了針對性的修訂,劏房租客在租屋時應特別注意這些新增的法定保障：
| 管制項目 | 重點內容 |
|---|---|
| 租住權保障 | 提供「2+2」共四年租住權保障,首期租約（2年）完結後,租客有權續租一次（2年）,業主必須同意。 |
| 租金加幅 | 續租時的租金加幅不得超過差估署私人住宅租金指數的變動,且上限為10%。 |
| 按金上限 | 不得收取超過兩個月租金的按金。 |
| 費用規管 | 業主不得濫收水電費及其他雜費,須出示繳費單副本。 |
常見問題 (FAQ)
❓ 在「死約」期內提早退租會有什麼後果？
若租客在「死約」期內單方面終止租約,即屬違約。業主有權追討「死約」期內剩餘月份的租金作為賠償,並沒收全數按金。因此,在簽署兩年租約前,必須審慎評估自己的穩定性。
❓ 單位內的電器損壞,維修責任誰屬？
維修責任應以租約條款為準。一般而言,結構性問題（如牆身滲水、天花剝落）由業主負責。而室內電器或傢俬,則視乎是自然損耗還是人為損壞。最佳做法是在租約中清晰列明各項設施的維修責任方,避免爭議。
❓ 業主可以隨意進入出租單位嗎？
不可以。即使業主擁有業權,在租賃期內,租客對單位享有「獨有佔有權」。業主若需進入單位進行維修或睇樓（在租約近完結時）,必須提前通知租客並獲得同意,在雙方協定的時間內方可進入。
❓ 如何順利取回按金？
在退租時,保持單位整潔及狀態良好是關鍵。建議在交還單位時,與業主一同檢查全屋狀況,並拍照存證,對比入住時的記錄。只要單位沒有不合理的損壞,並已結清所有水電煤費用,業主須在租約訂明的時間內（通常為7-14天）退還按金。
總結
總括而言,在香港租屋的確充滿挑戰,但只要事前做足功課,步步為營,便能大大減低中伏的機會。緊記,一份清晰、公平的租約是保障租客權益的最強武器。花時間仔細閱讀和理解每一項條款,在有疑問時勇於提出,遠比日後花費更多時間和金錢去處理糾紛來得划算。
希望本篇全方位的租屋注意事項指南,能助您在租賃市場上游刃有餘,找到一個舒適安樂的家。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
