資產按揭2025｜無入息證明亦可上車？解構資產淨值計法、成數上限與銀行審批秘訣

近期,香港金融市場的波動再次引發了公眾對樓市走向的廣泛關注。根據香港金融管理局於2025年4月30日公布的最新數據,2025年第一季末的負資產住宅按揭貸款宗數攀升至40,741宗,較上一季度有所增加,這項數據反映了在當前經濟環境下,部分業主面臨的財務壓力。在此背景下,傳統依賴固定入息證明的按揭審批模式,對於退休人士、自由職業者或擁有大量資產但現金流不穩定的投資者而言,無疑是一道難以逾越的門檻。然而,市場總有應對之道,一種名為「資產水平按揭」的審批方式,正逐漸成為這類人士實現置業夢想的關鍵鑰匙。本文將深入剖析資產按揭的運作模式、申請資格及計算細則,助您了解如何善用自身資產,順利獲取銀行貸款。

甚麼是資產水平按揭？

資產水平按揭,顧名思義,是一種主要依據申請人的淨資產總值而非傳統月度收入來進行審批的按揭貸款方案。在香港,金融監管機構允許銀行在特定條件下,為那些無法提供穩定、充足入息證明的申請人提供這種替代性的審批途徑。這項政策的主要服務對象包括：

• ✔️ 退休人士： 擁有可觀的退休金、儲蓄或投資組合,但已無固定工作收入。
• ✔️ 高資產淨值人士： 收入來源多樣化,例如股息、租金或投資收益,但缺乏傳統意義上的穩定月薪證明。
• ✔️ 家庭主婦或自由職業者： 收入不穩定,但家庭或個人擁有足夠的資產支持。

此方案的核心審批邏輯是,只要申請人持有的「資產淨值」總額,在扣除所有負債以及新購物業的總價後,依然為正數,銀行便會視其具備足夠的還款能力。簡單來說,銀行相信,即使申請人沒有每月固定的現金流,其雄厚的資產基礎也足以覆蓋未來的按揭供款風險。

資產按揭的申請資格與限制

雖然資產按揭提供了一條便捷之路,但其在貸款條件上與一般按揭存在顯著差異。申請人必須清楚了解其限制,以作出最合適的財務規劃。最主要的限制體現在按揭成數、利率及還款年期上。

值得注意的是,上述僅為金管局的基本指引,各家銀行的內部審批標準及最終提供的條款均有不同。銀行會基於其自身的風險評估來決定是否批核貸款,因此,在正式申請前,直接向目標銀行查詢具體細節至關重要。

如何計算資產淨值？

金管局近年已簡化了資產水平的計算方法,現時銀行主要審視申請人的「資產淨值」。其計算邏輯非常直接,核心原則是：申請人擁有的總資產,必須足以覆蓋其總負債以及打算購入的物業全額價值。

基本公式：

計算步驟如下：

1. 第一步：盤點資產總值。 將所有合資格的資產加總,包括現金、存款、股票、基金、物業等。
2. 第二步：計算總負債。 列出現有及潛在的所有債務,如私人貸款、信用卡結欠、循環貸款以及為他人作出的擔保等。
3. 第三步：進行驗證。 將資產總值減去總負債,得出的餘額必須大於或等於新購物業的市價。

哪些資產符合計算資格？

銀行在評估申請人的資產時,會考慮其流動性及市場價值的穩定性。不同資產類別在計算時會有不同的折扣率,這是為了對沖市場波動的風險。以下是常見的合資格資產及其計算方式：

境外資產的特殊考量

對於持有境外資產（尤其內地資產）的申請人,申請資產按揭時可能會面臨額外挑戰。由於估值標準、法律體系及資金流動性的差異,香港銀行對接納境外資產的態度普遍較為審慎。

• ❌ 內地物業估值困難： 香港銀行通常難以對內地物業進行準確估值,且產權驗證複雜,因此絕大多數銀行不接受內地物業作為資產證明。
• ❌ 內地投資工具認受性低： 內地的基金、債券、股票等金融資產,由於市場體系與香港不同,通常亦不被納入計算範圍。
• ✔️ 現金存款要求嚴格： 只有存放於香港持牌銀行,或部分國際知名銀行的境外分行,並能提供清晰資金來源證明的現金存款,才有較大機會被接納。

因此,即使金管局的政策框架允許,但實際操作中,境外申請人若主要依賴非本地資產,成功獲批的難度會顯著增加。建議相關人士提前將資金調動至香港,並建立至少6個月的穩定銀行紀錄,以提高申請成功率。

結論

總括而言,資產水平按揭為無固定入息證明但擁有雄厚資產的群體,打開了一扇通往置業的大門。它簡化了傳統按揭對收入證明的嚴苛要求,轉而聚焦於申請人整體的財務實力。然而,申請人必須留意其最高六成的按揭成數上限,以及各銀行在利率、還款期和資產計算方式上的差異。在作出決定前,詳細諮詢多家銀行,全面評估自身的資產狀況與還款能力,是確保按揭申請順利無虞的關鍵所在。透過精心的財務策劃,善用資產按揭這一工具,將能助您在變幻的樓市中,穩健地實現置業目標。

資產按揭常見問題 (FAQ)

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。