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在人工智能（AI）席捲全球的背景下，數據中心 REITs 成為投資者關注的焦點，熱度持續攀升。以吉寶數據中心房地產信託為例，2024 財年淨物業收入同比增長 6.3%，達到 26030 萬新元，每單位分配（DPU）也增長 0.7%，達到 0.09451 新元。在人工智能生成和數據中心需求強勁的市場趨勢推動下，實現了約 39% 的租金增長。這一趨勢使得該信託在大規模市場中持續發現增值機會。
然而，這場熱潮能否持久？投資者該如何選擇最具潛力的數據中心 REITs，並在這股 AI 浪潮中把握機會？本文將深入解析數據中心 REITs 的市場動態與投資策略，為你的投資之路提供指引。
數據中心REITs的全球現狀與香港市場的契機
香港大學房地產及建設系客席副教授楊書健指出，全球純數據中心 REITs 主要有三大領軍者，分別是 Equinix（EXIQ）、Digital Realty（DRL）及 Keppel DC REIT。當中，EXIQ 與DRL 主要在美國上市，市值分別是香港領展房產基金（00399）的 5 至 9 倍，早在 AI 熱潮爆發前，它們已經因其穩定增長潛力而受到市場追捧。然而，疫情前由於市場擔心傳統商場及寫字樓 REITs 的表現，資金已經提前湧入數據中心 REITs ，令這些基金的股息率一度偏低，相較於美國 10 年期國債，其吸引力有所減弱。
競爭與挑戰：數據中心REITs面對的未來風險
在數據中心 REITs 的投資選擇有限的情況下，這類 REITs 的最大競爭對手並非其他 REITs ，而是所謂的「科技七雄」——即那些具備強大資金和技術背景的大型科技公司。這些公司常選擇自行建立數據中心，而非依賴外部的 REITs 管理。這一點將成為數據中心 REITs 發展的主要挑戰，尤其是在 AI 技術快速演變的背景下，投資者需要仔細考量這些 REITs 的長期競爭力。
選擇數據中心REITs的關鍵因素與策略
1、股息率與市場需求
數據中心 REITs 的投資者應該關注股息率及基金的增長潛力。儘管股息率可能低於傳統房產 REITs ，但由於數據中心的需求穩定，特別是在AI和雲計算的驅動下，這些 REITs 仍然具備長期增值的機會。
2、資產分布與管理能力
投資者應該仔細審視數據中心 REITs 的資產分布與管理策略。 REITs 的成功往往取決於其數據中心的地理位置和租戶組合，尤其是與大型科技公司的合作關係。
3、風險控制與利率變動的應對
由於數據中心 REITs 通常會涉及較高的資本支出，因此其對利率變動的敏感度較高。投資者應該選擇那些負債結構較為穩健、且能有效對沖利率波動風險的 REITs 。
數據中心REITs的未來潛力
儘管面臨市場競爭及技術變遷的挑戰，數據中心 REITs 仍然是香港市場中值得關注的投資選項。隨著人工智能技術的發展及全球對數據處理需求的增加，這些 REITs 有望從中受益。投資者應該根據股息回報、風險管理能力和市場需求等因素，謹慎選擇適合自己的投資標的。
常見問題
1、REITs是什麼股票？
股權房地產投資信託（REITs）是一種依照法律程序設立的信託基金，通過發行股票或基金單位來集合投資者的資金，並由專業機構進行管理。該基金會將稅後收入的 90% 以上分配給投資者。簡單來說，REITs 是一種機構化的房地產投資安排，讓投資者能夠共同參與房地產市場，並分享收益。
2、REITs怎麼賺錢？
國際上最常見的房地產投資信託（REITs）主要是透過持有並管理營運不動產物業來獲取收益，這類型的 REITs 稱為權益型 REITs，其主要收益來源為租金收入及物業資產增值。另外，還有一類稱為抵押型 REITs，它們通過向不動產所有者或開發商提供抵押貸款，或是購買抵押貸款支持的證券等方式間接提供融資，這類 REITs 的收益則主要來自貸款或證券的利息。
3、數據中心在做什麼？
數據中心是專為容納組織內部的IT設備而設計的設施，這些設備包括伺服器、存儲裝置、網絡設備（如交換機、路由器和防火牆），以及支持這些設備運行所需的機架和布線系統。為了確保這些設備的正常運行，數據中心還需要提供相應的基礎設施支持，包括配電系統（如備用發電機和不間斷電源），以及通風和冷卻系統（例如空調或液體冷卻系統）。
