高成數按揭出租全攻略：避開銀行Call Loan陷阱,合法放租方法大公開

去年中,隨著香港政府對樓市政策作出調整,放寬了按揭門檻,不少準業主都抓緊機會,利用高成數按揭成功「上車」。然而,這股置業熱潮的背後,卻悄悄衍生出一個極具風險的現象——「偷雞出租」。

當時市場消息及媒體報導指出,有部分新晉業主,在承造了高達八成甚至九成的按揭後,為了幫補供樓開支,竟將物業違規出租。他們萬萬沒想到,這種看似精明的財技,實則是在鋼線上跳舞,隨時可能觸發銀行追討貸款（俗稱Call Loan）,甚至惹上官非,最終得不償失。

究竟高成數按揭與出租之間,到底劃下了怎樣的一條法律紅線？今天,就讓我們為各位業主朋友們,深入拆解這個燙手山芋,提供一份完整的操作與避險指南。

深度剖析：為何高成數按揭與「自住」嚴格掛鉤？

要理解為何銀行對高成數按揭的物業用途如此「執著」,我們必須先弄懂背後的金融邏輯。這並非銀行刻意刁難,而是整個按揭體系中風險管理的關鍵一環。

◆關鍵角色：按揭保險計劃 (MIP) 的運作原理

一般情況下,銀行基於風險考量,最多只願意借出樓價的六至七成。那麼,為何你能借到八成、九成呢？答案就在於「按揭保險計劃 Mortgage Insurance Programme」。這個計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的按證保險公司（HKMCI）提供,它就像是銀行的「超級擔保人」。

當你申請高成數按揭時,銀行會將超出其常規貸款額度的部分（例如由六成到九成之間的三成）向按證保險公司投保。萬一借款人不幸斷供,導致銀行變賣物業後仍有損失,按證保險公司便會賠償這部分差額給銀行。正因有了這層保障,銀行才敢於批出高成數的貸款。

◆法律約束：申請文件中的「自住聲明」有何效力？

在你簽署一大堆按揭申請文件時,其中一份非常關鍵的文件就是「自住聲明書」。這份文件並非形式上的「打個勾」,而是一份具有法律約束力的聲明。你在文件上簽名,等同於向銀行及按證保險公司作出莊嚴承諾,保證該物業將會由你本人或你的直系親屬居住。

若然你簽署了自住聲明,事後卻將單位出租,本質上就構成了「虛假聲明」,屬於一種欺詐行為。這不僅是違反了與銀行之間的貸款協議,更有可能觸犯刑事法例。

◆風險控制：銀行與按證公司如何評估出租帶來的額外風險

為何按證保險公司只為「自住」物業提供擔保？答案很簡單：風險。從金融機構的角度來看,自住物業的斷供風險遠低於出租物業。原因包括：

• ✓歸屬感與維護：業主通常會更愛惜自己的居所,物業狀況得以良好維持,保值能力較強。相反,租客未必會盡心維護,可能導致物業價值受損。
• ✓還款穩定性：自住業主視物業為「家」,即使經濟環境轉差,也會優先保留居所,千方百計準時供款。而出租物業的業主,一旦租金收入中斷或市場逆轉,可能會視之為一項「可割捨」的投資,斷供的誘因較大。
• ✓套現誘因：高成數按揭意味著業主投入的首期較少。若將單位出租,業主等於用極少本金便能套取租金回報,這變相鼓勵了投機行為,增加了整個金融體系的風險。

正因如此,「自住」是高成數按揭保險計劃的基石,一旦這塊基石被動搖,整個風險管理架構都會受到威脅。

全面解析：高成數按揭申請條件與最新成數指引

要成功申請高成數按揭,除了物業必須為自住外,申請人自身亦要符合一系列資格。讓我們來看看最新的要求。

◆我是首置買家嗎？申請高成數按揭的4大核心資格

雖然非首置人士在特定條件下也能申請高成數按揭,但條件會更嚴格,保費也更高。對於大部分想借足九成的申請人而言,「首次置業」身份是基本入場券。其核心資格包括：

1. 持有香港永久性居民身份證。
2. 在申請按揭時,於香港沒有持有任何其他住宅物業。
3. 所有申請人必須為固定受薪人士（若有申請人非固定受薪,最高按揭成數會降低）。
4. 聲明物業為自住用途。

◆最新樓價階梯：不同價位物業的最高按揭成數速覽

自政府放寬按揭成數後,不同樓價的物業可承造的最高按揭成數有所提升。以下是首次置業人士的最新指引（以2025年初資料為準）：

◆壓力測試：計算供款與入息比率的黃金法則

雖然金管局在2024年2月已暫停實施物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求,但「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）的基本要求仍然存在。對於高成數按揭申請人,基本DTI要求是每月總供款額不得超過每月總入息的50%。

儘管壓力測試暫停,但作為精明的業主,自行進行壓力評估仍然是負責任的做法。你可以假設在現有利率上增加2%,計算屆時的每月供款額,看看自己是否仍能輕鬆負擔。這有助於你在加息週期來臨時,也能從容應對,避免陷入財困。

想了解更多關於壓力測試的計算細節,可以參考這篇【首置業如何突破壓力測試與按揭保險新規】的文章。

違規出租的嚴重後果：「偷雞出租」的3大風險

了解完規則,我們必須正視違規的後果。很多人抱持僥倖心態,以為「神不知鬼不覺」,但銀行和按證公司有多種途徑可以察覺物業的真實用途（例如信件被退回、巡查、鄰居舉報等）。一旦東窗事發,你將面臨的是環環相扣的災難性後果。

🚨 風險一：銀行有權立即「Call Loan」(追收全部貸款)

這是最直接、也最具殺傷力的一擊。Call Loan意味著銀行要求你立即清還所有未償還的按揭貸款餘額。試想像,一筆數百萬甚至上千萬的巨款,被要求在短時間內（例如一個月）還清,對絕大多數業主來說都是不可能的任務。

若無法還款,銀行便會啟動法律程序收樓,並將物業拍賣。若拍賣所得的款項不足以抵債,業主仍需承擔差額,最終可能導致破產。

⚖️ 風險二：涉嫌欺詐,可能面臨刑事檢控

如前所述,簽署自住聲明卻將單位出租,已涉嫌向銀行及按證保險公司作出虛假陳述,意圖騙取更高成數的按揭貸款。這行為有機會觸犯《盜竊罪條例》中的欺詐罪。一經定罪,最高可判處監禁14年。這意味著「偷雞出租」不僅是財務風險,更是可能讓你失去自由的刑事罪行。

📉 風險三：信貸紀錄永久污點,影響未來借貸

即使最終僥倖避過刑事檢控,被銀行Call Loan的紀錄也會在你的個人信貸報告（由環聯TransUnion,簡稱TU,管理）中留下一個永久的、難以磨滅的污點。這會導致你的信貸評級暴跌。

在未來很長一段時間內,無論是想申請信用卡、私人貸款,甚至是再次申請樓宇按揭,幾乎都會被所有金融機構拒之門外。這等於是將自己未來的財務之路徹底堵死。

常見問題 (FAQ) – 破解高成數按揭與出租的迷思

如果我先自住幾年,之後可以合法出租嗎？需要什麼手續？

答案是可以,但前提是必須先完成特定的手續,將物業的性質由「自住」變更為「出租」。這過程俗稱為「甩按保」。具體步驟如下：

1. 向銀行提出申請：首先,你需要正式向承造按揭的銀行提出申請,表明你想將物業出租。
2. 降低貸款額：銀行會要求你將按揭貸款餘額降低至當時樓價的五成或以下（即出租物業的最高按揭成數）。你需要一次過存入一筆資金來償還部分貸款。
3. 解除按揭保險：當貸款額降至合規水平後,銀行便會為你辦理手續,解除按揭保險的保障。
4. 簽訂新貸款協議：完成後,你的按揭便會轉為一般的出租物業按揭,之後你便可以合法地將單位放租了。

如果物業是用作出租用途,最高按揭成數是多少？

根據金管局的現行指引,以個人名義購買、純粹用作出租用途的物業,不論樓價多少,最高按揭成數一律為五成（50%）。這意味著如果你打算買樓投資收租,至少需要準備樓價一半的資金作為首期。

萬一被銀行發現違規出租,有什麼緊急補救方法？

如果你不幸正處於違規出租的狀況,並且已被銀行發現,千萬不要選擇逃避。最佳（也可能是唯一）的補救方法是立即與銀行坦誠溝通。你可以主動聯絡銀行,解釋情況,並表達你願意糾正的誠意。可能的解決方案包括：

• 補錢「甩按保」：如果你有足夠資金,可以立即補錢將貸款額降至五成,將按揭轉為出租用途。
• 請租客離開：立即終止租約,收回單位自住,並向銀行提供相關證明（如已終止的租約、自己居住的水電煤賬單等）,證明物業已回復自住用途。
• 出售物業：如果無法滿足上述兩項條件,最後的選擇可能是在銀行採取法律行動前,盡快將物業出售,以清還貸款。

請記住,銀行最不希望見到的就是斷供和壞賬。如果你能表現出合作和解決問題的態度,銀行或許會給予一定的酌情權。但這並無保證,最終決定權仍在銀行手中。

總結

總結而言,高成數按揭無疑是協助市民上車的重要金融工具,它大大降低了置業的入場門檻。然而,這份便利是建立在「自住」這個核心承諾之上的。任何試圖挑戰規則、違規出租的行為,都是一場風險極高的賭博,賭注就是你的身家財產、個人信譽甚至人身自由。

作為一個精明的業主,我們應該善用政策的便利,同時嚴格遵守其規則。在考慮改變物業用途前,務必先與銀行溝通,循合法途徑辦妥「甩按保」等手續。這才是保障個人財產與信譽的上上之策。記住,穩健的財務規劃,永遠比一時的「小聰明」更能讓你行穩致遠。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。