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在香港瞬息萬變的樓市中，任何政策調整都牽動著準買家與投資者的神經。對於有意置業者而言，如何準確計算購房成本，尤其是印花稅開支，始終是一大痛點。
這不禁讓人聯想到近期市場熱議的焦點——2026-27年度《財政預算案》中，港府在全面「撤辣」後首次對住宅從價印花稅（AVD）進行結構性調整。是次調整並非「一刀切」，而是精準地針對樓市兩端：對億元以上的豪宅交易加稅，同時為價值400萬元以下的細價樓減負。
這一「能者多付，剛需減負」的舉動，無疑為市場帶來了新的思考，亦是本文將為您深入剖析的核心。
焦點速覽：2026-27財政預算案住宅印花稅調整核心內容
本次住宅印花稅調整的核心，體現了政府對樓市「精準調控」的新思路。告別過去劃一的「辣招」，改為針對不同市場層級的結構性優化，主要變動可歸納為以下兩大方向：
核心要點：
- 豪宅市場加稅： 針對價值1億元或以上的頂級豪宅，從價印花稅率由4.25%顯著上調至6.5%，旨在增加高價物業的交易成本，體現「能者多付」的原則。
- 細價樓市場減負： 將繳付定額100元從價印花稅的物業價值上限，由原來的300萬元放寬至400萬元，直接惠及首次置業及預算有限的「上車族」。
政策一：億元以上豪宅從價印花稅（AVD）稅率上調
根據政府公佈，任何在2026年2月26日或之後簽署的買賣協議，若涉及價值1億港元或以上的住宅物業，其從價印花稅（第2標準稅率）將按新稅率6.5%計算。
此舉被市場解讀為對頂級豪宅市場的「定向加辣」，旨在抑制樓價升勢過急的高價市場，並增加庫房收入。
政策二：$100印花稅門檻放寬至400萬
與此同時，為了減輕市民首次置業的財政壓力，財政預算案亦帶來了好消息。適用於定額100元從價印花稅的物業，其價值上限由300萬元放寬至400萬元。
這意味著，購買一個樓價恰好為400萬元的單位，印花稅開支將由過去的90,000元大幅降至僅100元，節省幅度高達99.9%，對刺激細價樓市場的流轉有正面作用。
全面解析：最新住宅從價印花稅 (AVD) 計算方法與新舊對比
要了解是次住宅印花稅調整的實際影響，最直觀的方式莫過於比較新舊稅階。下表清晰列出了於2026年2月26日起生效的最新住宅物業從價印花稅（第2標準稅率）稅階，並與舊稅階作出對比，讓您對從價印花稅計算一目了然。
最新住宅物業從價印花稅（第2標準稅率）稅階表
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 舊稅率（2026年2月25日或之前） | 新稅率（2026年2月26日起生效） |
|---|---|---|
| 不超過 $3,000,000 | $100 | $100 |
| $3,000,001 至 $4,000,000 | $100 + 超過$3,000,000的款額的10% | $100 |
| $4,000,001 至 $4,428,570 | $100 + 超過$3,000,000的款額的10% | $90,000 + 超過$4,000,000的款額的10% |
| $4,428,571 至 $6,000,000 | 2.25% | $90,000 + 超過$4,000,000的款額的10% |
| $6,000,001 至 $6,720,000 | 2.25% | $290,000 + 超過$6,000,000的款額的15% |
| $6,720,001 至 $9,000,000 | 3% | $290,000 + 超過$6,000,000的款額的15% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | 3% | $740,000 + 超過$9,000,000的款額的20% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% | $740,000 + 超過$9,000,000的款額的20% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | 3.75% | 4.25% |
| $21,739,121 至 $100,000,000 | 4.25% | 4.25% |
| 超過 $100,000,000 | 4.25% | 6.5% |
資料來源：香港稅務局，僅供參考，一切以官方最新公佈為準。
案例分析：新舊稅制下，買樓成本差多少？
紙上談兵不如實際計算。讓我們透過兩個具體案例，看看新稅制對不同買家的實際影響：
案例一：購買400萬元的住宅物業（首置）
舊稅制下： 印花稅 = $100 + ($4,000,000 – $3,000,000) * 10% = $100,100。
新稅制下： 印花稅 = $100。
分析： 對於購買細價樓的首次置業人士而言，新政策直接節省了10萬元稅款，大大減輕了「上車」的初期負擔。
案例二：購買1.2億元的豪宅物業
舊稅制下： 印花稅 = $120,000,000 * 4.25% = $5,100,000。
新稅制下： 印花稅 = $120,000,000 * 6.5% = $7,800,000。
分析： 豪宅買家的稅務成本增加了270萬元，交易成本顯著提升，或會影響部分投資者對頂級豪宅的投資決策。
不同買家請對號入座：印花稅調整對你的影響
這次的住宅印花稅調整策略清晰，對不同市場參與者帶來了截然不同的影響。
對「首置客」及「上車族」的影響分析
對於一直在儲蓄首期、期望購入人生第一套房產的香港首次置業人士來說，這無疑是個利好消息。400萬元以下的物業市場主要集中在新界的二線屋苑或市區的單幢舊樓。
印花稅門檻的放寬，有望激活這類單位的交投，為預算有限的買家提供更多選擇。然而，也需注意市場需求增加後，或會對該價格區間的樓價產生輕微支持作用。
對「豪宅買家」及「投資者」的影響分析
對於資金雄厚的豪宅買家及長線投資者，6.5%的新稅率意味著更高的入場門檻。雖然對於動輒過億的交易來說，增加的二百多萬稅款佔總價比例不算極高，但仍可能影響買家的心理預期和短期投資回報計算。
市場預期，這項措施將輕微冷卻頂級豪宅市場的熾熱氣氛，引導資金流向其他類型的物業或投資工具。
重要提醒：額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)現狀
值得注意的是，本次調整僅針對從價印花稅（AVD）。早前為樓市降溫的香港樓市辣招，即額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD），已於2024年2月28日全面撤銷。
換言之，目前無論是短線轉售、公司名義或非本地居民置業，均無需再繳付這兩項額外稅款。
常見問題 (FAQ)
這次住宅印花稅調整，對非香港永久性居民買家有影響嗎？
有影響。由於買家印花稅（BSD）已撤銷，非香港永久性居民買家現在與本地居民一樣，只需根據物業價值繳付從價印花稅（第2標準稅率）。
因此，他們同樣適用於上述新稅階，購買400萬以下物業可享$100稅款優惠，而購買億元以上豪宅則需繳付6.5%的稅款。
如果我在2026年2月26日前簽訂了臨時買賣合約，應按新稅率還是舊稅率計算？
印花稅的計算基準日是簽署「可予徵收印花稅的買賣協議」當天，這通常指臨時買賣合約。因此，只要您的臨時買賣合約是在2026年2月26日之前簽訂的，即使正式買賣合約在該日期或之後簽訂，仍可按舊稅率計算印花稅。
調整後的印花稅，是否適用於非住宅物業？
不適用。本次住宅印花稅調整僅針對住宅物業的從價印花稅（第2標準稅率）。商舖、辦公室、車位等非住宅物業的印花稅率並未受影響，繼續沿用原有的稅率標準。
總結
2026-27年度《財政預算案》帶來的住宅印花稅調整，標誌著香港樓市調控進入一個更精細化的階段。總結而言，政策的核心是「一加一減」：為億元豪宅加稅，為400萬元以下的細價樓減負。
此舉清晰地劃分了政策支持與調控的對象，既能精準地幫助有實際住屋需求的市民「上車」，又體現了「能者多付」的社會公平原則，預期將對高價與低價物業市場產生分化影響。
對於任何準備入市的買家，在做出決策前，務必根據最新的稅階，準確計算購樓總成本，以作出最明智的財務安排。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
