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在樓價回落與政策轉向的雙重推動下，2025年香港樓市正進入調整階段，為首次置業者提供了一個相對有利的上車時機。根據差估署最新樓價指數，截至2025年3月，本港私人住宅樓價已從高位回落逾三成，創近9年新低。與此同時，香港金融管理局與政府部門相繼放寬按揭政策，提升首置人士的可負擔能力。
本文將深入剖析2025年最新「買樓」與「按揭」政策，拆解「首次置業」關鍵條件與風險，助你由零開始精準規劃買樓策略。
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2025年香港樓市走勢分析
樓價持續調整，跌勢或見底？
根據差餉物業估價署數據，截至2025年3月，香港整體樓價較2021年歷史高位下跌約30%。尤其在加息周期影響下，中小型單位價格跌幅顯著，九龍及新界部分地區甚至出現「兩年前買入，今日負資產」情況。房地產代理普遍預測，2025年全年樓價變幅將維持在±5%，樓市或已逐步尋底。
租金回報吸引，但置業需求仍偏保守
儘管樓價下調帶來部分置業吸引力，但港人置業意欲依然審慎。一方面是加息環境下供款壓力仍高，另一方面則是就業市場未全面復甦。市場分析認為，首置族目前雖未蜂擁入市，但正密切觀望時機，預期低位徘徊將持續至2025年底。
首次置業按揭政策2025重點
香港政府自2022年起逐步放寬按揭保險計劃，2024年進一步將樓價門檻上調，2025年這些新政正式全面生效，為首次置業者創造實質可行性。
新按揭保險政策4大關鍵
- 按揭成數上調至最高九成
首次置業者只要購買樓價不超過1,000萬港元的住宅物業，並符合收入審查條件，即可申請九成按揭。對比以往400萬上限，這一調整實質大大擴闊了可供選擇的樓盤範圍。 - 樓價上限擴至1,920萬港元
擴大按揭保險範圍下，樓價介乎1,200萬至1,920萬港元的物業，按揭成數最高可達八成。以往此類高價樓僅可做五成按揭，對買家首期要求明顯減少。 - 村屋與樓花限制依然存在
雖然樓價門檻放寬，但村屋按揭成數仍限制於85%；至於即供樓花，因無現樓抵押，仍難以申請高成數按揭，僅建期付款樓花符合首置九成貸款要求。 - 須具本地固定收入來源
申請九成按揭須為本地受薪人士，收入主要來自香港，並且工作穩定。若收入來自海外，或屬自僱、佣金結構，銀行一般僅批出八成按揭。
首置定義2025更新解讀
「首次置業」≠ 第一次買樓
許多市民誤解首次置業只適用於首次買樓。實際上，根據金管局指引，只要你在申請按揭時並未擁有任何本港住宅物業，並且購買單位作自住用途，即可符合「首次置業」資格。即使曾經擁有住宅單位，只要在新購入前賣出，亦能享有首次置業相關優惠，包括高成數按揭。
持有車位、商舖不影響首置資格
名下若持有非住宅物業如車位、寫字樓、工廈，亦不影響首次置業資格。只要買入的是住宅單位，並用作自住，便可申請按揭保險並享高成數優惠。
買樓前必做功課：從物業估價到壓力測試
物業估價直接影響貸款額
銀行批出按揭時，會參考物業成交價或估價（以較低者為準）來計算貸款額。若估價低於成交價，買家需額外補貼差額。建議在簽訂臨時買賣合約前先進行網上估價，了解潛在風險。
壓力測試：供款能力是關鍵
金融管理局規定，按揭申請人必須通過壓力測試。即使目前利率為3.5%，銀行會以「加3厘」進行測試，計算申請人在利率達6.5%情況下仍能負擔供款。首次置業者應使用各大銀行提供的網上按揭計算機，提早進行預測。
2025按揭申請流程與時間線總覽
對於首次置業者來說，按揭申請過程複雜但有序，了解每一步驟能讓你更順利上車。以下是簡化的按揭申請流程及時間線：
第1步：物色物業及初步估價（1－2星期）
- 選擇物業：選擇符合需求的物業。
- 初步估價：使用網上估價工具檢查物業價值是否符合預算。
第2步：簽訂臨時合約（Day 1）
- 簽訂臨時買賣合約：確定購買意向並支付臨時訂金。
- 選擇律師：委託銀行認可的律師樓處理後續手續。
第3步：按揭申請及材料準備（2－3星期）
- 準備材料：包括收入證明、銀行存款證明等。
- 提交申請：遞交按揭申請表，銀行進行審核。
第4步：銀行審批及發出確認信（1－2星期）
- 銀行審批：銀行根據借款人的財務情況及物業估價進行審核。
- 發出確認信：銀行會提供正式的按揭條款。
第5步：簽署正式合約及完成交易（1星期）
- 簽署正式合約：與賣方確認並支付訂金。
- 過戶交割：律師安排過戶，銀行轉帳按揭款項。
第6步：領取物業鎖匙及搬入（1星期）
- 領取鎖匙：完成交易後領取物業鎖匙。
- 搬入新居：進行物業驗樓，安排搬遷。
🏡【小貼士】
- 首期規劃：確保準備足夠的首期及額外費用。
- 收入要求：如果收入來自海外，可能需要提供本地聯繫證明。
- 村屋按揭：村屋的按揭成數較低，需特別留意。
買樓額外支出：切勿只看首期！
除了首期外，買樓開支包括：
- 印花稅（根據樓價計算，首置有寬免）
- 地產代理佣金（一般為樓價1%）
- 律師費（約1萬至2萬港元）
- 裝修費及家具預算
- 按揭火險與家居保險（部份銀行提供優惠）
2025年對首次置業者而言是一個可策略性部署的年份。一方面，樓價下行帶來相對合理估值，另一方面政府在按揭與稅制方面持續釋出寬鬆訊號。儘管市場存在不確定性，但若個人財政穩健，並有中長線持有計劃，「買樓上車」依然是一個具防守性與抗通脹力的投資選項。不過，首次置業不宜過度槓桿，應預留充足儲備以應對供樓利率波動與突發開支。
結論
買樓從來不是一步到位，而是一場資產配置與風險管理的長跑。2025年，無論是樓價走勢還是按揭政策，均為首次置業者提供前所未有的機會。E-vision建議，買樓前應詳盡評估財務狀況、掌握最新政策與貸款條件，並選擇合適時機理性入市，讓「上車」不再只是夢想，而是一個可計算與實踐的目標。
相關問題
Q1.按揭可以提早還款嗎？
可以，但大多數按揭貸款設有約2年的罰息期，期間內若提前還款，將需支付一定金額作為違約罰息。通常首年罰息較高，按貸款金額的一定百分比計算；而第二年或第三年提早還款時，相關罰息則會相應減少。
Q2.按揭樓可以賣嗎？
如業主在仍有按揭未清情況下計劃出售物業，須事先獲得貸款銀行的批准，並說明出售原因。銀行可能要求業主在交易完成後清償剩餘貸款，或將按揭餘額轉移至新購物業。需要留意的是，不同銀行設有不同的罰息期及條款，提前清還貸款或轉按時或會涉及額外費用。
Q3.幾成按揭可以出租？
出租物業放寬至最多借7成
