撤辣後樓市短炒宗數按年升13倍，按揭利率走勢影響幾何？

自2024年2月香港政府全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）後，樓市投資氣氛逐步回升。

【延伸閱讀】香港物業稅與從價印花稅政策解析：對業主與樓市的深遠影響

撤辣效應顯現，短炒交易飆升13倍

根據中原地產最新數據，撤辣後市場錄得約141宗持貨不足一年的短炒個案，較撤辣前激增13倍。然而，這類交易佔整體樓市成交比例仍不足0.3%，遠低於2010年代初短炒盛行時期超過10%的水平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，撤辣政策令資金回流樓市，短期買賣活躍度上升。撤辣後，41,007宗二手私人住宅交易中，約有141宗涉及短炒，顯示市場投機氣氛升溫。

【延伸閱讀】恢復「一簽多行」 樓市或迎順風期 業界看好豪宅升15%

撤辣後短炒獲利與風險並存 

數據顯示，在141宗短炒個案中，54%錄得利潤，平均回報率7.2%，持貨期介乎7至314天，平均153天。其中，馬鞍山富寶花園一個431平方呎單位，2024年4月以305萬元購入，8月以380萬元轉售，帳面獲利24.6%。

然而，短炒並非無風險。約45宗交易錄得虧損，佔比超過30%，平均蝕幅達15%。青衣明翹匯一個單位以1,587.6萬元購入，8個月後僅以1,050萬元出售，帳面損失537.6萬元，成為撤辣後最嚴重蝕讓案例之一。

按揭利率走勢：H按與美國利率掛鈎 

市場關注撤辣後的按揭利率走勢。現在，H按（HIBOR按揭）利率計算方式為H+1.3%，即按每日銀行拆息（HIBOR）加1.3%計算，並設有封頂利率（Cap rate）。目前，大型銀行H按封頂利率為P-1.75%，即3.5%。

【延伸閱讀】高息環境下按揭審批收緊？銀行五寶助你順利申請按揭

H按（HIBOR按揭）與美聯儲政策息息相關

香港HIBOR一般與美國聯儲局（Fed）利率走勢同步。2016年至2019年，美國加息至2.5%，HIBOR亦隨之上升；2020年疫情期間聯儲局將利率降至接近零，HIBOR亦大幅回落。隨著美國於2022-2023年間多次加息，HIBOR隨之攀升。

市場普遍預期美國聯儲局可能於今年下半年開始減息，屆時香港HIBOR或有機會回落，影響H按實際利率走勢。

結論

撤辣後，短炒活動雖回升，但樓市仍受利率影響。隨著美國息口變動，香港HIBOR按揭利率將成為影響樓市走勢的重要因素。投資者需審慎評估短炒風險與供樓成本，以應對市場變化。

*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。

關於樓市的常見問題

Q1.買樓後幾時可以賣？

一般來說，買樓後隨時可以賣，但若持貨時間不足三年，可能需留意以下因素：

• 撤辣後（2024年2月起） ：無需繳付額外印花稅（SSD），可隨時出售
• 撤辣前購入的物業 ：持貨未滿3年需繳SSD（最高20%）

簡單來說，現在買樓可即買即賣，無額外稅務成本。

Q2.幾時買第二層樓？

想買第二層樓，需考慮：

• 首期資金 ：非自住物業首期較高，一般需50%以上
• 按揭成數 ：已有物業在手，第二層樓按揭成數較低
• 壓力測試 ：銀行會評估供款能力，確保總供款不超過收入的50%

簡單來說，有足夠首期+供款能力，就可買第二層樓！

Q3.香港樓市會再跌嗎？

香港樓市前景取決於利率走勢、經濟環境及市場需求。

• 利率變動：若美國聯儲局啟動減息週期，按揭成本下降，或有助樓市穩定。
• 經濟復甦：本地及環球經濟表現將影響市場信心及置業需求。
• 供求關係：若住宅供應持續增加，而需求未有相應增長，樓價可能承受調整壓力。

未來樓市走勢仍受多項因素影響，需關注市場發展及政策動向。